物业管理师物业经营管理-24

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物业管理师物业经营管理-24
[单项选择]日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过( )来确定具体履行方式。
A. 沟通
B. 协商
C. 洽谈
D. 交流
[多项选择]房地产组合投资管理内容包括( )。
A. 理解和执行物业业主的投资目标
B. 评价资产管理公司的表现
C. 以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
D. 在适合的时机购置和处置物业资产
E. 负责管理物业管理企业和设施公司
[单项选择]设施管理涉及的主要问题包括( )。
A. 所有权的费用
B. 生命周期内的花费
C. 服务的融合
D. 以上全部正确
[多项选择]物业经营管理计划有多种用途，主要表现在( )。
A. 指导物业管理的具体行动
B. 书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素
C. 书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程
D. 帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识
E. 发挥物业管理人员的集体智慧
[单项选择]写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括( )。
A. 租金价格水平
B. 出租经营成本
C. 写字楼物业投资收益率
D. 以上全是
[单项选择]写字楼风险的( )，决定了风险识别的全寿命性。
A. 负面性
B. 不确定性
C. 广泛性
D. 测性
[单项选择]风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下( )方面。
A. 根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
B. 根据风险管理的能力选择投资方向
C. 根据风险周期变化特点把握投资时机
D. 以上全部正确
[单项选择]建筑物的重新购建价根据建筑重新建造方式的不同，分为重置价格和( )。
A. 重置成本
B. 重建价格
C. 重建现金
D. 重置技术
[单项选择]( )是一种无形财产保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。
A. 附加医药费保险
B. 第三者责任保险
C. 公众责任保险
D. 雇主责任保险
[单项选择]有一投资者以4000元/m²的价格，购买了一套建筑面积为1000m²的写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则投资者剩余的物业权益价值是( )万元。
A. 192.16
B. 249.47
C. 250.00
D. 441.63
[多项选择]把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在下列( )情况中。
A. 对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资
B. 由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中
C. 租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分
D. 物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源
E. 租户要各自付的保险费用
[单项选择]下列属于资产营运状况修正指标的是( )。
A. 主营业务利润率
B. 盈余现金保障倍数
C. 成本费用利润率
D. 良资产比率
[单项选择]物业管理成本中的原料成本是( )。
A. 混合成本
B. 比例变化成本
C. 固定成本
D. 增加或减少成本
[多项选择]我国的物业设施管理同国外比较，还相当滞后，这主要表现在( )。
A. 观念上的落后
B. 服务的对象不明，认为只要设备设施无故障，能运转便是物业设施管理的全部工作内容
C. 国内物业设施管理的技术含量不高，凭经验，拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设施管理的主流
D. 人才严重匮乏
E. 资金供给不足
[单项选择]我国火灾保险按( )分为工业险、仓储险和普通险三类。
A. 地理区域
B. 区位
C. 建筑物占有性质
D. 五分类
[单项选择]租赁税费包括营业税、( )。
A. 城市维护建设税
B. 教育费附加
C. 租赁手续费
D. 以上全是
[单项选择]政府指导价是指( )。
A. 由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格
B. 由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格
C. 由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格
D. 如在城填住房制度改革中，出售公有住房的标准价，成本价就属于政府指导价
[单项选择]( )具体内容包括市场吸纳和空置的现状与趋势。
A. 供给分析
B. 需求分析
C. 吸纳率分析
D. 竞争分析
[单项选择]吸纳率分析具体内容包括( )。
A. 就业分析、人口家庭分析、收入分析
B. 目标使用者的状态、行为、地理分布
C. 市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划长度或相应时间周期内的需求
D. 租户所从事的行业类型，公司规模等
[单项选择]( )是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A. 成交价格
B. 市场价格
C. 理论价格
D. 单位价格
[单项选择]当盈余现金倍数的分母为零或负数时，如果分子为正，则其单项修正系数确定为( )；如果分子也为负，则其单项修正系数确定为( )。
A. 0.9 1.0
B. 1.0 0.9
C. 1.1 0.8
D. 0.8 1.1
[多项选择]成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格，它是一个已完成的事实，这种价格通常随着( )的不同而不同。
A. 市场供求
B. 交易者的动机
C. 交易者对市场了解程度
D. 交易双方的关系
E. 卖者的价格策略
[单项选择]物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的( )的影响。
A. 偏好
B. 讨价还价能力
C. 感情冲动
D. 以上全是
[单项选择]( )是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损，变形和损坏。
A. 第一类有形磨损
B. 第二类有形磨损
C. 第一类无形磨损
D. 第二类无形磨损
[单项选择]在物业管理中经常用的预算形式主要有( )。
A. 年度运营预算
B. 资本支出预算
C. 长期预算
D. 以上全是
[单项选择]一套建筑面积为100m²，单价为3000元/m²，总价为30万元的住房，在实际支付中，以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，则实际总价为 ( )万元。
A. 25
B. 26
C. 29
D. 30
[单项选择]某企业因管理不善，未经批准低价处理固定资产或固定资产丢失等，造成企业资产的直接流失，但是未作账务处理的，属于不良资产中的( )。
A. 以应收账款形式表现的不良资产
B. 以存货形式表现的不良资产
C. 以短期投资、长期投资形式存在的不良资产
D. 以固定资产和在建工程形式表现的不良资产
[单项选择]物业管理招投标的特点，除早期介入外，还包括( )。
A. 稳定性
B. 阶段性
C. 广泛性
D. 需求效应
[单项选择]在写字楼的租约中，要规定代收缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按( )计算的方法。
A. 比例分摊
B. 选取可以实例
C. 报酬资本化
D. 收益
[单项选择]房地产的不一致性和( )，决定了某一具体宗教地的区位是排他的，独一无二的。
A. 多样性
B. 移动性
C. 差异性
D. 广泛性
[多项选择]反映和描述房地产市场状况的指标中，需求指标包括( )。
A. 存量
B. 新竣工量
C. 房地产价格指数
D. 国内生产总值
E. 商品零售价格指数
[单项选择]除了顾客服务质量外，柜台中商品( )也是考察零售商的一个方面。
A. 新旧程度
B. 更选频率
C. 样子摆放
D. 更新程度
[多项选择]制定投资方针和政策需要考虑( )等因素。
A. 投资质量
B. 投资数量
C. 对风险的承受能力
D. 投资期限
E. 投资规模
[单项选择]在物业管理企业，成本的控制由确定控制标准、执行控制标准和( )步骤组成。
A. 分析相关差异
B. 纠正成本偏差
C. 进行考核奖罚
D. 以上全部正确
[单项选择]下面情况中，成交价格低于正常市场价格的是( )。
A. 物业需求者遍寻适当的物业，当选定了合意的物业后，如该物业的拥有者无出售之意，则物业需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意
B. 有时物业购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手中只求得到物业
C. 物业拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售物业变现
D. 物业购买者发现物业中有其需求
[单项选择]下列关于物业管理报告的说法，错误的是( )。
A. 物业管理报告是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书
B. 按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要分为向物业业主、租户提交的物业管理报告，向管理层提供的物业管理报告
C. 按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同，可以把物业管理报告分为月度物业管理报告、季度物业管理报告、半年度物业管理和年度物业管理报告几种类型
D. 收益性物业的物业管理报告，居住性的物业管理报告是按照物业的类型不同来分类的
[单项选择]( )指在一定物业管理服务量水平，增加减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数。
A. 边际成本
B. 差异成本
C. 机会成本
D. 可免成本
[多项选择]房地产开发前期规划管理的内容包括( )。
A. 开发项目的选址定点审批
B. 规划设计条件审批
C. 规划设计方案审批
D. 核发建设用地规划许可证
E. 核发建设用地批准书
[单项选择]所有的经营费用都应由业主从其所取的租金中全额支付是使用( )形式出租物业。
A. 毛租金
B. 净租金
C. 毛利益
D. 净利益
[单项选择]在租赁市场不景气或不易把握时，业主通过( )，将市场风险转移。
A. 选择包租转租模式
B. 选择出租代理模式
C. 选择委托管理模式
D. 选择不出租
[单项选择]任何投资目标都需要借助( )来加以实现。
A. 投资方针
B. 投资分析
C. 投资组合
D. 投资评估
[单项选择]在物业经营活动中，其合同构成要素包括( )。
A. 物业描述
B. 合同期限
C. 管理者的责任
D. 以上全是
[多项选择]收益性物业估价的收益法又称( )。
A. 收益资本化法
B. 收益还原法
C. 收益成本法
D. 收益交易法
E. 市场法
[多项选择]某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括( )。
A. 该种房地产的价格水平
B. 相关房地产的价格水平
C. 该种房地产的开发成本
D. 房地产开发商对未来的预期
E. 该种房地产的开发技术水平
[单项选择]牺牲( )消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。
A. 即期
B. 限期
C. 无期
D. 有期
[单项选择]物业基本情况中，要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理( )。
A. 区位
B. 位置
C. 区域
D. 地域
[多项选择]房屋租赁审查的内容主要包括( )。
A. 审查租赁双方是否是地方居民
B. 审查合同的主体是否合格
C. 审查租赁的客体是否允许出租
D. 审查租赁合同的内容是否齐全、完备
E. 审查是否按规定缴纳了有关税费
[单项选择]鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为( )。
A. 公司管理
B. 现场管理
C. 现场作业
D. 以上全是
[单项选择]资金分配是指( )。
A. 物业管理企业为了继续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程
B. 物业管理企业将所取得的各种收入，首先用于补偿物业经营管理耗费和缴纳各种税金，然后再将其余额按照有关规定进行分配
C. 物业管理企业所取得的各种收入
D. 资金运动的起点，是决定物业管理企业生存发展的重要环节
[多项选择]保险的种类很多，但物业管理工作中经常涉及的主要有( )。
A. 员工人身保险
B. 财产保险
C. 雇主责任保险
D. 公众责任保险
E. 重大事故保险
[单项选择]商品房销售中出现的表格价是( )。
A. 起价
B. 标价
C. 成交价
D. 均价
[单项选择]会计报表附注是对报表的补充说明和具体解释，是阅读和分析会计报表的基础，一般包括( )。
A. 企业基本情况
B. 不符合基本会计假设的说明
C. 或有事项的说明
D. 以上全是
[单项选择]传统的零售商业区域主要在( )。
A. 城市郊区
B. 市中心的城市中心商业区
C. 城市效区和城郊结合部
D. 地铁附近
[单项选择]房地产市场的功能主要有( )。
A. 配置存量房地产资源和利益
B. 显示房地产市场需求变化
C. 指导供给以适应需求的变化
D. 以上全部正确
[单项选择]利息保障倍数＝( )。
A. 息前税前利润总额+利息支出
B. 息前税前利润总额-利息支出
C. 息前税前利润总额×利息支出
D. 息前税前利润总额÷利息支出
[多项选择]物业管理成本估算结果汇总计算，计算公式为p＝∑F_i/S，下列说法错误的有( )。
A. P——某项物业管理成本，单位为元/月
B. F_i——各分项费用
C. i——费用项数，i＝0，…，n
D. ∑——所有费用项目算术和
E. S——参加测算的物业总建筑面积
[单项选择]固定资产平均折旧年限一般为( )。
A. 1年
B. 2年
C. 4年
D. 5年
[多项选择]除宏观因素和供求关系外，影响物业收益的因素包括( )。
A. 物业区位
B. 通货膨胀
C. 物业类型
D. 供给总量
E. 临街状况
[单项选择]下列属于乙级写字楼等级划分条件的是( )。
A. 每部电梯服务面积：3300—3900m²/吨·台
B. 设职工餐厅，高档餐厅视具体情况而定，设商务中心，设小型商场，其他服务项目选择设置
C. 预留OA电力负荷5～15V/A/m²，OA布线采用均布地面线盒或沿墙布置插座
D. 客户能够获得直拨国际、国内电话、传真服务
[单项选择]( )的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
A. 运营收益
B. 净运营收益
C. 有效毛收入
D. 准备金
[单项选择]承租人的权利包括( )。
A. 有按期收取租金的权利
B. 有依法收回出租房屋的权利
C. 经出租人同意转租获利的权利
D. 有转让所担任房屋的权利
[多项选择]现金流量分析，按《投资项目可行性研究指南》的规定分为( )。
A. 项目现金流量分析
B. 财务内部现金流量分析
C. 投资各方现金流量分析
D. 项目资本金现金流量分析
E. 项目流动资产金额分析
[单项选择]某商业店铺购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2．8万元，则该项投资的税前现金回报率为( )。
A. 10%
B. 11%
C. 13%
D. 14%
[单项选择]为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段，例如回避、( )。
A. 自担或保留
B. 预防与抑制
C. 转移
D. 以上全是
[多项选择]下列关于物业税收因素，说法正确的有( )。
A. 增加物业开发环节的税收会增加物业开发建设成本从而会推动物业价格上升
B. 减少物业开发环节的税收会减少物业开发建设成本从而会使物业价格下降
C. 在物业交易环节增加卖方的税收，如提高契税税率会抑制物业需求，从而会使物业价格下降
D. 在物业交易环节增加买方的税收，如收取土地增值税会使物业价格上升
E. 直接或间接地对保有物业课税，实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落
[单项选择]编制弹性成本(费用)预算的公式为( )。
A. y＝a+bx
B. y＝ax+b
C. y＝a+b+x
D. y＝a-bx
[单项选择]运用收益法估价，需要预测估价对象的( )。
A. 收益
B. 未来收益
C. 预期收益
D. 经营任务
[单项选择]为保护物业管理企业的利益，在物业管理合同中应格外强调和认真制定下列( )条款的内容。
A. 合同文本的最终确定应征得全体业主或租户的一致同意和认可
B. 全体业主和租户对按时全额交费承租责任和义务
C. 物业管理企业对交费业主或租户处理方式的认可
D. 以上全部正确
[单项选择]( )是保证服务内容能够准确实施的保障性手段，应当给予高度重视。
A. 工作流程
B. 特色服务
C. 费用测算
D. 风险防卫
[单项选择]展示物业是一种艺术，它取决于物业管理师对未来租户需求的了解程度，而这种需求可通过与租户非正式的接触、( )等形式来获取。
A. 正式的接触
B. 问卷调查
C. 新闻传播
D. 亲临现场
[单项选择]HSR_t＝HSR_t-1-AV_t一1十NC_t是求( )的公式。
A. 新竣工量
B. 可供租售量
C. 竣工房屋价值
D. 空置量
[单项选择]成本法最基本的公式是( )。
A. 物业价格＝重新构建价格+折旧
B. 物业价格＝重新构建价格-折旧
C. 物业价格＝重新构建价格×折旧
D. 物业价格＝重新构建价格÷折旧
[单项选择]某家物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/m²，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗物业的成交价格为( )元/m²。
A. 2325
B. 2500
C. 2625
D. 2763
[单项选择]房地产开发投资通常属于( )投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
A. 长期
B. 短期
C. 无期
D. 限期
[多项选择]完善的零售商业物业现场管理计划应当包括( )等内容。
A. 机构设置和人员编制
B. 费用测算和依据
C. 服务内容和服务标准
D. 工作流程和规章制度
E. 总结发表
[多项选择]下列关于可比实例的说法，正确的有( )。
A. 可比实例一定是交易实例
B. 可比实例不一定是交易实例
C. 交易实例一定是可比实例
D. 交易实例不一定是可比实例
E. 可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例
[多项选择]收益递增递减原理揭示的投入产出关系包括( )。
A. 适合原理
B. 利润最大化规律
C. 均衡原理
D. 利润最大化规律
E. 规模报酬规律
[多项选择]归纳起来，房地产的形态有( )。
A. 土地
B. 区位
C. 建筑物
D. 房地
E. 实物
[单项选择]( )是选择和管理有价值客户及其关系的一种商业策略，要求以客户为中心的商业哲学和企业文化来支持有效的市场营销，销售与服务流程。
A. CRM
B. CMR
C. MCR
D. RCM