试卷详情
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房地产开发经营与管理-52
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[单项选择]不属于影响消费者购买因素的是()。
A. 经济因素
B. 社会因素
C. 个人因素
D. 理性因素
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[简答题]张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅,购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求,银行为其重新安排了还款方案:贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日,年利率为6%,按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额是多少?
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[多项选择]调查项目可分为()。
A. 试探性调查
B. 基础性调查
C. 背景性调查
D. 描述性调查
E. 因果性调查
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[判断题]内部收益率小于目标收益率时,则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时,则认为项目在财务上是不可以接受的。()
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[单项选择]下列房地产投资风险中,属于系统风险的是()。
A. 比较风险
B. 通货膨胀风险
C. 时间风险
D. 资本价值风险
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[单项选择]综合风险度超过()的,即为高风险贷款,对高风险贷款,银行一般不予发放贷款。
A. 50%
B. 60%
C. 70%
D. 80%
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[多项选择]按照计价方式的不同,建筑工程施工合同形式分为()。
A. 固定价格合同
B. 包工包料合同
C. 独立承包合同
D. 成本加酬金合同
E. 计量估价合同
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[单项选择]对开发商而言,在下列合同形式及补充条款中,风险最大的是()。
A. 固定总价合同,采用按日计价的增价条款
B. 固定总价合同,采用重大增价条款调整
C. 固定总价合同,采用延期增价条款
D. 成本加浮动酬金合同
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[判断题]过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系,泡沫反映市场上的供求关系。()
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[判断题]房地产开发项目土地费用是指为取得房地产开发项目用地而发生的费用。()
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[多项选择]影响购买者的心理因素有()。
A. 动机
B. 感觉
C. 学习
D. 信念和态度
E. 欲望
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[单项选择]可行性研究是在投资决策前,对建设项目进行全面的()分析、论证的科学方法。
A. 技术经济
B. 收益成本
C. 经济效益
D. 盈利能力
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[单项选择]某家房地产企业获得贷款11000万元,期限为2年,年利率为12%,若借贷双方约定按季度付息,则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是()万元。
A. 120
B. 200
C. 220
D. 240
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[判断题]市场潜量是特定环境下随着行业营销费用的无限增长,市场需求所能达到的极限。()
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[单项选择]某笔贷款的季利率为2%,每季度计息一次,按复利计息,那么,年名义利率是()。
A. 8%
B. 6.12%
C. 12.62%
D. 8.24%
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[简答题]某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑密度为65%,建筑层数共20层,从-2至+3层建筑面积均相等。地下2层中,地下一层为车库,有供出售的95个车位,地下二层为人防和技术设备用房(不可出售);地上3层裙房为用于出租的商业用房,地上4~18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售期为6个月);专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发期初一次投入,建造成本为3500元/m2,专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m2,商业用房年净租金收入为2000元/m2,停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
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[多项选择]房地产开发投资中的销售税金,又称“两税一费”,包括()。
A. 营业税
B. 教育费附加
C. 城市维护建设税
D. 房产税
E. 土地使用费
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[单项选择]公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地称为()。
A. 广义的写字楼
B. 投资性物业中的写字楼
C. 高档写字楼
D. 收益性房地产
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[单项选择]当开发项目完工并具备竣工验收条件后,负责组织有关单位进行验收的是()。
A. 开发商
B. 设计单位
C. 承包商
D. 监理单位
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[单项选择]某市2003年新开工的房屋建筑面积为90×104m2,2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30×104m2,2003年竣工的房屋建筑面积为80×104m2。那么,该市房屋的平均建设周期为()。
A. 0.5年
B. 1.5年
C. 2年
D. 3年
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[单项选择]某居民购买一套价值80万元的住宅,计划自己首付30%,其余向银行抵押贷款,贷款利率为6%,如果在10年内按月等额偿还,该居民月还款额是()元。
A. 240
B. 622
C. 312
D. 874
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[单项选择]某投资市场的平均收益率为12%,银行贷款利率为5.17%,国债收益率为3.5%,房地产投资的风险相关系数为0.5。那么,当前房地产投资的折现率为()。
A. 3.5%
B. 5.17%
C. 7.75%
D. 8.59%
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[单项选择]目前,中国个人住房抵押贷款期限最长不超过()年。
A. 10
B. 15
C. 20
D. 30
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[判断题]物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。()
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[多项选择]房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有()。
A. 自我消费
B. 房地产保值
C. 房地产增值
D. 开发利润
E. 出租收益
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[单项选择]设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元,销售收入为4550万元,销售成本为512万元,销售税金为275万元,归还贷款1980万元,公司应缴纳的所得税为销售利润的15%,该项目的税后投资收益率为()。
A. 28.74%
B. 32.58%
C. 37.33%
D. 43.92%
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[多项选择]下列房地产定价方法中,属于竞争导向定价的有()。
A. 认知价值定价法
B. 价值定价法
C. 领导定价法
D. 挑战定价法
E. 随行就市定价法
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[单项选择]某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2,资金收益率为15%,若项目建成后用于出租,则月租金水平可定为()元/m2。
A. 50.6
B. 60.6
C. 34.8
D. 44.6
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[多项选择]企业确定广告预算的主要方法包括()。
A. 量力而行法
B. 销售百分比法
C. 目标任务法
D. 竞争对等法
E. 谈判法
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[单项选择]房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划是由()来反映的。
A. 资金来源与运用表
B. 损益表
C. 资产负债表
D. 现金流量表
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[多项选择]产投资的不利之处在于()。
A. 变现性差
B. 投资数额巨大
C. 投资回收周期较长
D. 需要专门的知识和经验
E. 风险大
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[单项选择]设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件,一般认为()建筑面积的户型较为理想。
A. 70~110m2
B. 80~120m2
C. 90~130m2
D. 100~150m2
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[单项选择]从理论上讲,房地产市场分析的第一步工作是()。
A. 设计问卷
B. 收集信息
C. 定义市场区域
D. 确定调查方式
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[单项选择]下列关于房地产市场特性的表述中,说房地产市场具有()是不正确的。
A. 供给非同质性
B. 需求多样性
C. 竞争充分性
D. 交易复杂性
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[判断题]估算房地产开发项目的收入,首先要制定切实可行的租售计划,租售计划的内容包括拟租售物业的类型、时间和相应的数量、租售价格以及信租收入等。()
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[单项选择]()就是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。
A. 价值估算
B. 有形预测
C. 市场趋势预测
D. 市场需求预测
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[判断题]开发商进行房地产开发投资,是其积累固定资产的重要方式。()
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[单项选择]估算房地产开发项目的收入,首先要制定切实可行的()。
A. 融资计划
B. 出租计划
C. 销售计划
D. 租售计划
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[单项选择]某开发项目规划建设用地面积为3000m2,总容积率为5.5,已知项目开发周期为1.5年,购买土地使用权后即开始建设,工期为1年,租售期0.5年;地价为1000万元,购买土地使用权手续费为地价的1.5%,项目开发成本为2000元/m2,开发商市场推广费为开发成本的3.5%。贷款利率为10%,销售代理费为销售收入的2.5%,销售税费为销售收入的5.48%,项目的平均售价为5000元/m2,项目可销售面积的比例为90%,开发商的成本利润率是()。
A. 52%
B. 48.74%
C. 40.31%
D. 39.13%
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[单项选择]关于房地产项目融资说法错误的是()。
A. 房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B. 通过为房地产投资项目融资,投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C. 实质是充分发挥房地产的财产功能,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发提高投资益的目的
D. 房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
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[判断题]如果房地产开发公司想树立高价格形象,则应采用奇数定价策略。()
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[单项选择]某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的()。
A. 资金来源与运用表
B. 损益表
C. 资本金现金流量表
D. 全部投资现金流量表
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[单项选择]国内外市场环境调查的内容不包括()。
A. 政治法律环境
B. 经济环境
C. 技术发展环境
D. 人口环境
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[单项选择]房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为()。
A. 合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书
B. 图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书
C. 合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸
D. 图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书
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[单项选择]开发利润占总开发成本的比率,是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标,这一指标称为()。
A. 成本利润率
B. 投资利润率
C. 资本金利润率
D. 资本金净利润率
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[单项选择]不属于开发商对房地产租售定价方法的是()。
A. 成本导向定价
B. 销售导向定价
C. 购买者导向定价
D. 竞争导向定价
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[单项选择]房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是()。
A. 经营成本
B. 开发产品成本
C. 期间费用
D. 开发项目总投资
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[单项选择]2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房,2003年3月该项目交付使用时,楼价上涨到33.6万元,则其预付款的收益率为()。
A. 12%
B. 13.4%
C. 80%
D. 125%
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[判断题]零售商业物业的基础租金与该物业承租人的经营业绩有关。()
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[单项选择]房地产的投资风险中,物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指()。
A. 资本价值风险
B. 未来运营费用风险
C. 时间风险
D. 持有期风险
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[判断题]过高或过低的物业租金,都有可能导致业主利益的损失。()
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[单项选择]某房地产开发商向银行贷款3000万元,期限为3年,年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息,则开发商为该笔贷款支付的利息总额是()万元。
A. 378.49
B. 678.22
C. 779.14
D. 804.73
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[多项选择]利用期望值法判断投资方案的优劣时,可选择的方案有()。
A. 期望值相同、标准差小的方案
B. 期望值相同、标准差大的方案
C. 标准差系数小的方案
D. 标准差系数大的方案
E. 标准差相同、期望值大的方案
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[单项选择]动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。
A. 净现金
B. 净收益
C. 净现值
D. 财务净现值
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[判断题]房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如,商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。()
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[多项选择]房地产开发程序中的前期工作包括()等。
A. 可行性研究
B. 获取土地使用权
C. 规划设计与建设方案的制订
D. 安排短期和长期信贷
E. 开发项目保险事宜洽谈
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[单项选择]某物业的购买价为100万元,其中50万元为银行抵押贷款,期限10年,年利率12%,按年等额偿还,如该物业年净经营收入为30万元,则该物业投资的还本付息比率为()。
A. 4.00
B. 0.15
C. 0.19
D. 3.39
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[多项选择]收益性物业管理中,影响有效毛收入的因素有()。
A. 潜在毛租金收入
B. 空置损失
C. 租金损失
D. 其他收入
E. 经营费用
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[单项选择]()是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。
A. 项目投资所能支付的最高贷款利率
B. 将未来收益或收入转换成现值的收益率
C. 投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D. 项目年净收益与项目投资的资本价值之比
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[多项选择]制定租售方案的工作内容主要包括()。
A. 宣传手段选择
B. 租售进度安排
C. 租售价格确定
D. 租售选择
E. 广告设计及安排
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[判断题]由于资金存在时间价值,所以无法直接比较不同时点的现金流量。()
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[多项选择]投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时,符合规定的处理方法有()。
A. 以总报价为准
B. 以单项报价之和修正总报价
C. 以单价为准,重新计算总报价
D. 双方可以重新商议价格
E. 该投标报价无效
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[判断题]房地产产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提,而且可以成为微观管理的枢纽,诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。()
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[判断题]由于数据的限制,常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区域,这种确定便于利用人口统计及其他各种统计数据。()
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[多项选择]分析市场趋势的方法有()。
A. 潜在分析法
B. 宏观环境预测法
C. 销售人员意见综合法
D. 专家意见法
E. 购买者意图调查法
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[判断题]房地产投资中,风险最大的要算零售商业用房。这是因为零售商业用房对宏观经济变化的反应是最快和最大的。()