房地产估价理论与方法-49

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房地产估价理论与方法-49
[单项选择]某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为( )。
A. 被烧损前的状况
B. 被烧损后的状况
C. 被烧损前与被烧损后的差异状况
D. 未来修复或重建后的状况
[单项选择]城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则( )。
A. 估价时点为未来，估价对象为未来状况
B. 估价时点与房地产状况均为现在
C. 估价时点为现在，估价对象为未来状况
D. 估价时点为现在，估价对象为过去状况
[单项选择]某宗土地的面积为1000m²，其上建筑物的建筑面积为5000m²，建筑物的基底面积为 700m²，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为( )。
A. 8.0
B. 5.6
C. 5.0
D. 0.7
[单项选择]路线价法实质是一种( )。
A. 经济法
B. 权益法
C. 市场法
D. 比价法
[判断题]对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。( )
[单项选择]甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。
A. 0～50
B. 50～75
C. 50～100
D. 100～150
[单项选择]房地产估价是一种关乎( )的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。
A. 相关单位
B. 个人
C. 集体
D. 相关单位位和个人
[多项选择]估价作业方案编制的思路包括( )。
A. 拟采用的估价技术路线和估价方法
B. 拟调查搜集的资料及其来源渠道
C. 预计需要的时间、人力和经费
D. 估价作业步骤和时间进度安排
E. 估价报告的编写
[判断题]重置成本，也叫重建成本，是指在估价时点时建造与估价对象相同的、全新的建筑物所花费的客观成本。( )
[多项选择]不属于房地产估价资料的是( )。
A. 反映估价对象状况的资料
B. 当地经济状况的资料
C. 相关实例资料
D. 以房地产价格有普遍影响的资料
E. 可长期发展项目的资料
[单项选择]估价上的折旧注重的是( )。
A. 原始取得价值的减价修正
B. 原始取得价值的摊销与回收
C. 重置价值的摊销与回收
D. 价值的减价修正
[单项选择]具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用( )作为其中的一种估价方法。
A. 市场法
B. 假设开发法
C. 收益法
D. 成本法
[多项选择]收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。
A. 未来净收益的大小
B. 获得净收益的可靠性
C. 获得净收益期限的长短
D. 获得净收益预期
E. 估价对象的现值
[判断题]建筑物的经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的收入等于其运营费用时的持续年数。( )
[判断题]基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。( )
[简答题]某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m²，规划总建筑面积为 15000m²，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m²。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投人50%的建设费用。但估计至建成尚需要1.5年，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收人的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的 5.55%。试根据上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%，折现率为12%)。
[判断题]房地产估价程序是完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作，按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。( )
[多项选择]建筑物的物质折旧包括( )。
A. 功能衰退
B. 正常使用的磨损
C. 环境恶化
D. 意外的破坏损毁
E. 城市规划改变
[单项选择]按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现 ( )的情形。
A. 估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B. 可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C. 可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D. 可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
[单项选择]运用假设开发法估价必须考虑资金的( )。
A. 实用价值
B. 有效价值
C. 折算价值
D. 时间价值
[多项选择]如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为( )：
A. 0.5
B. 1.0
C. 1.5
D. 2.0
E. 3.0
[简答题]某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层．每层出租面积各为300m²。一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/m²，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/m²和160元/m²，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为 10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。
[判断题]对于估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。( )
[单项选择]对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用( )和长期趋势法相结合进估算。
A. 比较法
B. 收益法
C. 成本法
D. 路线价法
[多项选择]在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格|寸．交易才会成功。
A. 高于
B. 等于
C. 低于
D. 不高于
E. 不等于
[单项选择]当较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。
A. 通货膨胀影响
B. 投资利息因素
C. 资金时间价值
D. 投资风险补偿
[判断题]有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m²乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m²，那么乙的价格高于甲的价格。( )
[多项选择]房地产价格的形成条件有( )。
A. 房地产的需要
B. 房地产的有用性
C. 房地产的有效需求
D. 房地产的相对稀缺性
E. 房地产的有效供给
[判断题]在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。( )
[判断题]长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。( )
[多项选择]不属于房地产估价程序作用的是( )。
A. 提高估价利润
B. 保证估价权益
C. 保障估价质量
D. 提高估价效率
E. 规范估价行为
[判断题]在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。( )
[多项选择]( )为房地产正常成交价格的形成条件。
A. 公开市场，交易对象本身也具备市场性
B. 理性的经济行为
C. 适当的期间完成交易
D. 买者和卖者众多，且具有完全信息
E. 卖者对价格具有控制力量
[单项选择]房地产开发具有( )的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。
A. 投资量大
B. 周期长
C. 风险性大
D. 开发费用投入时间变化大
[单项选择]某建筑物的建筑面积为2000m²，占地面积为3000m²，现在重新获得该土地的价格为800元/m²，建筑物重置价格为900元/m²，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m²，则该建筑物的成新率为( )。
A. 44%
B. 50%
C. 67%
D. 86%
[单项选择]“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A. 给水、排水、电力、通信
B. 给水、排水、燃气、热力
C. 排水、电力、通信、燃气
D. 排水、电力、通信、热力
[单项选择]某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A. 180
B. 196
C. 200
D. 300
[单项选择]在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( )作为标准深度。
A. 中位数
B. 众数
C. 平均数
D. 分位数
[单项选择]求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括( )。
A. 单位比较法
B. 分部分项法
C. 造价分析法
D. 指教调整法
[多项选择]下列表述中，正确的有( )。
A. 开发经营期可分为开发期和经营期
B. 开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期
C. 开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，与开发经营期起点相同
D. 经营期可具体化为销售期和出租期
E. 在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期
[单项选择]一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为 ( )年。
A. 40
B. 42
C. 48
D. 5d
[多项选择]房地产价格与一般物品价格的共同之处是( )。
A. 供求变化
B. 生产成本
C. 价格差异
D. 按质论价
E. 都用货币表示
[单项选择]某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%，则其现值是( )万元。
A. 300
B. 213.50
C. 171.19
D. 500
[单项选择]房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。
A. 有用性、稀缺性、有效需求
B. 供给、需求、利用状况
C. 权利、租金、利率
D. 价值、使用价值、供求
[单项选择]某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。
A. 992.06
B. 983.10
C. 1080
D. 832
[判断题]移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀．即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。( )
[多项选择]不属于土地取得成本构成的项目有( )。
A. 可行性研究费用
B. 拆迁安置补偿费用
C. 土地使用权出让金
D. 基础设施配套费用
E. 勘察设计工程费
[单项选择]地租即为土地的( )。
A. 净价值
B. 利润
C. 净收益
D. 价格
[判断题]按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。( )
[判断题]收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。资金的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。( )
[多项选择]房地产价格构成中的开发成本包括( )。
A. 取得土地使用权时的出让金或转让金
B. 基础设施建设费
C. 公共配套设施建设费
D. 勘察设计和前期工程费
E. 管理费
[单项选择]长期趋势法是根据房地产价格在( )较长时期内形成的变动规律作出判断。
A. 现在
B. 过去至现在
C. 现在至将来
D. 过去至将来
[单项选择]某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/m²，出租的年末净收益为330元/m²。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为( )。
A. 2834元/m²
B. 1834元/m²
C. 2934元/m²
D. 3934元/m²
[判断题]在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。( )
[单项选择]如果房地产价格时间序列的逐期发展速度( )，就可以计算其平均发展速度。
A. 较大
B. 较小
C. 差距较大
D. 大致接近
[多项选择]影响房地产价格的区位因素有( )等。
A. 建筑规模
B. 临路状况
C. 楼层
D. 建筑容积率
E. 繁华程度
[单项选择]现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m²。成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增 1%，2004年7月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m²。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
A. 2648元/m²
B. 2688元/m²
C. 2708元/m²
D. 2734元/m²
[单项选择]有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的挣收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A. 400
B. 450
C. 500
D. 540
[多项选择]成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括 ( )等。
A. 图书馆
B. 钢铁厂
C. 空置的写字楼
D. 单纯的建筑物
E. 加油站
[单项选择]某高层楼房占用的土地总面积为900m²，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m²。
A. 700
B. 600
C. 500
D. 200
[单项选择]价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为( )。
A. 前期价格指数
B. 定基价格指数
C. 长期价格指数
D. 环比价格指数
[单项选择]投资利润率的计算基数不包括( )。
A. 土地取得成本
B. 开发成本
C. 管理费用
D. 销售费用
[单项选择]钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为( )年。
A. 50
B. 40
C. 35
D. 30
[单项选择]为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到16月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )。
A. 3790元/m²
B. 4238元/m²
C. 4658元/m²
D. 4663元/m³
[单项选择]当供给增加量小于需求减少量时，则( )。
A. 均衡价格下降．均衡交易量增加
B. 均衡价格下降，均衡交易量减少
C. 均衡价格上升，均衡交易量增加
D. 均衡价格上升，均衡交易量减少
[单项选择]甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则( )。
A. 甲大于乙
B. 甲小于乙
C. 甲等于乙
D. 难以判断
[判断题]由于房地产开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量．或者根据房地产的降价及时地缩减开发量，都存在着程度不同的困难，因此，房地产供给的价格弹性是比较小的。( )