更多"[多选题]在房地产抵押中,需要进行房地产估价的环节包括( )。"的相关试题:
[多选题]在房地产抵押中,需要进行房地产估价的环节包括( )。
A.初次抵押中的抵押价值评估
B.再次抵押中的抵押价值评估
C.续贷抵押中的抵押价值评估
D.处置抵押中的市场价值评估
E.租赁抵押中的权益价值评估
[多选题]房地产抵押对房地产估价的需要,包括( )。
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
[单选题]房地产抵押估价中,估价对象范围包括下列( )。
A.特色装饰装修
B.厨具
C.特许经营权
D.抵押贷款
[单选题]房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外,还应包括( )分析。
A.区位因素
B.变现能力
C.市场影响
D.最高最佳使用
[简答题]房地产抵押估价报告 估价项目名称:××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价
委托人:××股份有限公司
估价机构:××房地产估价有限公司
注册房地产估价师:×××(注册号:×××)×××(注册号:×××)
估价作业期:2011 年9 月18 日至9 月27 日
估价报告编号:××估字[2011]第××号
致估价委托人函(略)
注册房地产估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1.估价对象范围
估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的 3 幢建筑物及其占用的土地使用权,总建筑面积为 12263.24㎡,土地面积为 8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权,以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。
2.估价对象概况
(1)位置及环境状况(略)
(2)建筑物状况
估价对象建筑物共 3 幢,其中第 1、2 幢为生物制药车间,均为一层钢混结构,层高4.5m,建筑面积均为 6100㎡;第 3 幢为动力中心,一层砖混结构,层高 3.5m,建筑面积为63.24㎡。建筑物外墙均为深灰涂料,内墙涂料刷白,水泥砂浆顶棚,水泥地面;水电卫齐全,塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。
(3)土地状况
估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”(宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水,宗地红线内场地平整)。估价对象宗地形状规则,地势平坦,地质状况良好。
3.权利状况
(1)房屋所有权情况(略)
(2)土地使用权情况(略)
(3)他项权利状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示,至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记,即估价对象法定优先受偿款为 0。
根据估价人员实地查勘情况,估价对象房地产中第 2 幢车间已出租,由于委托人未提供相关租赁合同,估价对象在价值时点的租赁价格不详,故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响
五、价值时点
2011 年9 月14 日,与实地查勘日一致。
六、价值类型
房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
(一)国家和地方政府相关法律法规(略)
(二)房地产估价技术规范和标准
1.《房地产估价规范》。
2.《房地产抵押估价指导意见》。
3.《城市房地产抵押管理办法》。
(三)估价委托人提供的有关资料
1.《房屋所有权证》。
2.《国有土地使用证》。
3.委托人提供的其他有关资料。
(四)估价机构实地查勘、市场调查获得的资料(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法,估价人员遵循估价原则,根据估价对象的特点和估价目的,结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况,在认真分析研究所掌握的资料基础上,最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。(方法定义略)
十、估价结果
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则,遵循估价原则,在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素,结合估价对象特点和使用现状,按照科学的估价程序,选用比较法和收益法进行测算,最终确定估价对象在价值时点 2011 年 9 月 14 日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 3301.26 万元,估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为 0。
估价对象房地产抵押价值为人民币 3301.26 万元(大写:人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业期(略)
十三、估价报告应用的有效期(略)
十四、风险提示(略)
十五、变现能力分析(略)
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析(略)
二、估价对象区位状况描述与分析(略)
三、估价对象权益状况描述与分析(略)
四、市场背景描述与分析
五、最高最佳利用分析(略)
六、估价方法适用性分析(略)
七、估价测算过程
(一)成本法
成本法是求取价值对象(注:严格说应为估价对象)在价值时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为:
房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
房地重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
1.土地取得成本
采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格,同时考虑买方应当负担的相关税费后,土地取得成本为7836797 元(测算过程略)。
2.开发成本
开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共
配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。
(1)建筑安装工程费 建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设
备设施费、装饰装修工程费用等。
①建筑物建安费
根据《关于发布××市建筑安装工程2011 年1 季度造价指数的通知》,钢混结构建筑物建安综合造价为1150 元/㎡,包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则:估价对象建筑物建安费为12263.24×1150=14102726(元)。
②附属工程费
附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房,用于生产。根据工业建筑设计和规划要求,结合现状,综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65 元/㎡,则附属工程费为795204 元。
建筑安装工程费为上述两项之和,即14102726+795204=14897930(元)。
(2)勘察设计和前期工程费
①勘察设计费
按造价的6.23%计算,为928141 元。(依据:略)
②前期工程费
按建筑面积计122 元/㎡,共计1496115 元。(依据略)
上述两项合计为2424256 元。
③不可预见费
根据房地产市场状况及开发项目的规模,不可预见费一般为开发成本的1%~3%,本次评估确定其比率为3%。前述①、②项之和的3%,为446938 元。
3.管理费用
管理费用为前述各项之和的3%,为768155 元。(依据;略)
4.销售费用
销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算,但估价对象为专业厂房,由业主自行委托设计,故本次不考虑销售费用。
5.投资利息
投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息,开发期为0.75 年。(依椐略)
利息率取价值时点同期银行1 年期贷款利率6.56%。
假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入,开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入,则:投资利息=(土地取得成本+勘察设计和前期工程费+开发期间税费) ×[(1+利率)开发年限-1)]+(建筑安装工程费+附属工程费+不可预见费+开发期间税费+管理费用+销售费用)×[(1+利率)开发年限/2-1)]=829443(元)。
6.销售税费
销售税费为销售收入的5.85%,另当地新建非住宅交易综合服务费为11 元/㎡,则:销售税费=P×5.85%+11×12263.24。(依据略)
7.开发利润
根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况,取平均利润率,为15%,则:
开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)×成本利润率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15%
注:开发利润计算中的27203519 元是土地取得成本、开发成本(建设成本)、管理费用、销售费用、投资利息之和。
8.估价对象房地产重新购建价格的确定
房地产重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
解得:P=34539073(元)。
9.建筑物折旧的确定建筑物折旧=建筑物重新购建价格×(1-成新率)。
经计算,建筑物折旧为1410273 元。(测算过程略)
10.成本法评估结果确定
房地产价格=房地产重新购建价格-建筑物折旧=34539073-1410273=33128800(元)
,则:房地产单价=33128800÷12263.24-2701(元/㎡)。
(二)收益法
1.基本原理
收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
房地产收益为有限年期的收益法公式为:V=A/Y[1-(1+Y)-n],式中,V 为房地产价格,A 为房地产净收益,Y 为房地产报酬率,n 为房地产收益年限。
2.测算过程
本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为:房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用
(1)确定房地产年总收益
房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益,包括租金收入、保证金和押金利息收入。
根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查(调查结果表略),综合确定估价对象平均租金为每月20 元/㎡,正常空置率为1%,租金损失率为1%,则房地产年总收益为:20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)。
(2)确定房地产年总费用
①管理费
结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5%(依据略),则年管理费为:2884608×1.5%=43269(元)。
②维修费
维修费按房屋重置价格的2%计算(依据略),估价对象房屋重置价格为14102726 元,则年维修费为:14102726×2%=282055(元)。
③房屋年保险费
保险费按房屋现值的2‰计算(依据略),估价对象房屋现值为12791453 元,则房屋年保险费为:12791453×2‰=25385(元)。
④年应交税金
主要包括房产税和营业税及附加,根据当地规定,估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%,则年应交税金为:2884608×13.68%=394614(元)。
则:房地产年总费用=①+②+③+④=745323(元)。
(3)确定房地产年净收益
房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用=2884608-745323=2139285(元)。
(4)确定报酬率
估价对象为工业用房,根据当地市场状况,租金价格波动较小,故其风险系数较小,结合工业用房报酬率调查,确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。
(5)确定房地产价格
截至价值时点,估价对象地上建筑物有效使用年限约为 9 年。根据相关规定,钢混结构用房的耐用年限为 50 年,则其剩余年限约为 41 年,经估价人员实地查勘,估价对象维护保养状况尚可,建筑物结构稳定,整体使用功能正常,确定其尚可使用年限为 45 年。估价对象土地使用权终止日期为 2055 年 9 月 1 日,至价值时点,土地剩余使用年限为 43.96年。
根据《房地产估价规范》,房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限,故确定估价对象剩余使用年限为 43.96 年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变,房地产市场稳定,报酬率每年不变,则估价对象房地产总价为:
V=A/Y[1-(1+Y)-n]=2139285÷6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96]
=32902609(元)。
3.收益法评估结果确定
房地产单价=32902609÷12263.24≈2683(元/㎡)。
(三)估价对象市场价值
根据上述测算,成本法测算结果为2701 元/㎡,收益法测算结果为2683 元/㎡;两种方法的结果差异较小,估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果,则:
估价对象房地产单价=(2701+2683)÷2≈2692(元/㎡)
估价对象房地产总价=2692×12263.24≈3301.26(万元)。
(四)估价对象抵押价值
根据委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》,估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0,故:
房地产抵押价值=3301.26-0=3301.26(万元)。
八、估价结果确定
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则,最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26 万元,估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。
估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26 万元(大写:人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整),单价:人民币2692 元/㎡。
[简答题]房地产抵押估价报告
估价报告编号:××估字[2015]第××号
估价项目名称:××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人:××房地产开发有限公司
房地产估价机构:××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师:×××(注册号××)、×××(注册号××)
估价作业日期:2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函(略)
目录(略)
估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
××房地产开发有限公司,机构地址(略),法定代表人(略),地址(略),联系电话(略)。
二、房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司,机构地址(略),法定代表人(略),地址(略),联系电话(略)。
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程,办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后,建筑总层数为地面七层、地下一层,其中,第一层建筑面积为3963.50平方米,第二层建筑面积为3661.26平方米,第三层建筑面积为3865.65平方米,第四层建筑面积为4087.62平方米,第五层建筑面积为3511.13平方米,第六层建筑面积为1893.32平方米,第七层建筑面积为1810.04平方米,地下一层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业,终止日期为2051年6月22日,土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑,主体结构为框架剪力墙,其容积率为3.49,建筑密度为0.62。于2013年10月动工,在价值时点大楼主体已完工,地面一至七层外装已完成一半,内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋,已安装主要设施、设备有:中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有:客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
五、价值时点
2015年6月14日(确定理由略)
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值,是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳利用原则;替代原则;价值时点原则。
八、估价依据(略)
九、估价方法
由于估价对象是在建工程,缺少可比实例和产生收益的条件,而具有开发潜力,因此首先选用假设开发法对其进行估价,然后选用成本法进行估价,最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写:人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。
十一、注册房地产估价师
注册房地产估价师:×××、×××
十二、实地查勘期(略)
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、变现能力分析(略)
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析(略)
二、市场背景描述与分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程,缺少可比实例和产生收益的条件,而具有开发潜力,因此首先选用假设开发法对其进行估价,然后选用成本法进行估价,最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
五、估价测算过程
(一)运用假设开发法求取估价对象的价格
1.选取具体估价方法
根据估价对象实际情况,采用静态分析方法进行测算。
2.选择估价前提
根据估价对象实际情况,选择业主自行开发前提。
3.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为:
V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
式中:A为房地产每年净收益;Y为资本化率;n为收益年期。
(1)年总收益的求取:362元/平方米(测算过程略)。
(2)年总支出的求取:
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物,确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限折旧”的规定,确定其建筑物的经济耐用年限为39年,残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元/平方米
②年维修费。按规定,维修费为房屋造价的1.5%,则有:
年维修费=1800×1.5%=27.00元/平方米
③年管理费。7.32元/平方米(测算过程略)
④年保险费。3.60元/平方米(测算过程略)
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米
(3)求取年净收益:年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元/平方米
(4)报酬率的确定:报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38%(测算过程略)。
(5)收益年限的确定:估价对象土地使用权类型为出让,终止日期为2051年6月,故确定其收益年限为39年。
(6)将上述数据代入公式
V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]
=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
5.测算续建成本
根据对施工现场的勘察,以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据,经测算(测算过程略)确定工程续建成本为11000000元。
6.管理费用
依规定,建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算,则有:管理费用=11000000×5%=550000元
7.投资利息
经测算(测算过程略),投资利息为230278.32元
8.销售费用
按续建成本的5%计,则有:销售费用=11000000×5%=550000元
9.续建投资利润
经测算(测算过程略),续建投资利润为2200000元
10.买方购买在建工程的税费
经测算(测算过程略),买方购买在建工程的税费为715000元
11.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
(二)运用成本法求取估价对象的价格
经测算,计算结果为80079680元(计算过程略)
(三)估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%,成本法计算结果的权数为80%,则:估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元
六、估价结果确定
经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写:人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。
<1>、上述房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明1处错误得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
[单选题]一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅,在房地产抵押估价中,估价对象范围包括下列( )。
A.特色装饰装修
B.厨具
C.特许经营权
D.抵押贷款
[简答题]本次估价背景情况如下:
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司,注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时,从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。
(一)估价的假设条件
1.估价时点2009 年6 月18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2.本报告假定估价对象在合法前提下,按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益,并在未来可持续经营。
3.本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提,若提供资料及数据失实,由此产生的估价结果失实,本估价机构不承担责任。
4.估价对象土地用途为商贸综合用地,证载土地使用权终止日期为2053 年6 月19 日,剩余使用年限为44 年。
遵循合法原则和谨慎原则,本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书),设定其土地使用权年限自估价时点起为40 年。
5.估价对象与其他生产要素相结合,能满足其剩余使用年限内的正常使用要求,并得到
有效使用。
6.估价委托人拥有估价对象完全权益,包括房屋所有权和国有土地使用权。
7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8.我们于2009 年6 月25 日至26 日对估价对象进行了实地查勘,不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致,提醒估价委托人使用估价报告时注意。 9.注册房地产估价师在进行实地查勘时,观察到估价对象外部完整正常,但不能确定其
有无内部缺陷,本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。
(二)估价的限制条件
1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据,不对其他目的负责任,超出此范围使用报告,本估价机构不承担相应法律责任。
2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3.根据××市当前房地产市场的特征,本房地产估价报告应用有效期为半年,即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内,如果房地产市场发生重大变化,并对房地产价值产生明显影响,应重新进行估价。
4.本报告仅供委托人使用,未经本公司同意,不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
[单选题]对于已出租的房地产,房地产抵押估价应评估( )。
A.完全产权价值
B.无租约限制价值
C.出租人权益价值
D.承租人权益价值
[简答题]本次估价背景情况如下:
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司,注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时,从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断:
(一)估价的假设条件
1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2.本报告假定估价对象在合法前提下,按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益,并在未来可持续经营。
3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提,若提供资料及数据失实,由此产生的估价结果失真,本估价机构不承担责任。
4.估价对象土地用途为商贸综合用地,证载土地使用权终止日期为2053年6月19日,剩余使用年限为M年。
遵循合法原则和谨慎原则,本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书),设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5.估价对象与其他生产要素相结合,能满足其剩余使用年限内的正常使用要求,并得到有效使用。
6.估价委托人拥有估价对象完全权益,包括房屋所有权和国有土地使用权。
7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘,不能确认估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致,提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9.注册房地产估价师在进行实地査勘时,观察到估价对象外部完整正常,但不能确定其有无内部缺陷,本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。
(二)估价的限制条件
1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据,不对其他目的负责任,超出此范围使用报告,本估价机构不承担相应法律责任。
2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3.根据XX市当前房地产市场的特征,本房地产估价报告应用有效期为半年,即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内,如果房地产市场发生重大变化,并对房地产价值产生明显影响,应重新进行估价。
4.本报告仅供委托人使用,未经本公司同意,不得向估价委托人和估价报告审査部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
[判断题]商业银行在发放房地产抵押贷款前,可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值,也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值,为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。( )
A.正确
B.错误
[不定项选择题]房地产估价报告中,估价结果报告是非常重要的一项内容。
房地产抵押估价结果报告中,需要披露三个价值,其中不包括( )。
A.抵押价值
B.法定优先受偿款
C.市场价值
D.投资价值
[多选题]在房地产抵押估价中,注册房地产估价师应尽的职责是()。
A.对委托人提供的资料进行核查,确保资料的真实性
B.对估价对象进行实地查看
C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
[多选题]在房地产抵押估价中,注册房地产估价师应尽的职责有()。
A.对委托人提供的资料进行核查,确保资料的真实性
B.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
C.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
D.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
E.进行现场实地考察