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[简答题]房地产抵押估价报告
估价报告编号:××估字[2015]第××号
估价项目名称:××房地产在建工程抵押价值评估
估价委托人:××房地产开发有限公司
房地产估价机构:××房地产估价有限责任公司
注册房地产估价师:×××(注册号××)、×××(注册号××)
估价作业日期:2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函(略)
目录(略)
估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
××房地产开发有限公司,机构地址(略),法定代表人(略),地址(略),联系电话(略)。
二、房地产估价机构
××房地产估价有限责任公司,机构地址(略),法定代表人(略),地址(略),联系电话(略)。
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程,办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后,建筑总层数为地面七层、地下一层,其中,第一层建筑面积为3963.50平方米,第二层建筑面积为3661.26平方米,第三层建筑面积为3865.65平方米,第四层建筑面积为4087.62平方米,第五层建筑面积为3511.13平方米,第六层建筑面积为1893.32平方米,第七层建筑面积为1810.04平方米,地下一层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业,终止日期为2051年6月22日,土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑,主体结构为框架剪力墙,其容积率为3.49,建筑密度为0.62。于2013年10月动工,在价值时点大楼主体已完工,地面一至七层外装已完成一半,内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋,已安装主要设施、设备有:中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有:客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
五、价值时点
2015年6月14日(确定理由略)
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值,是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳利用原则;替代原则;价值时点原则。
八、估价依据(略)
九、估价方法
由于估价对象是在建工程,缺少可比实例和产生收益的条件,而具有开发潜力,因此首先选用假设开发法对其进行估价,然后选用成本法进行估价,最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写:人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。
十一、注册房地产估价师
注册房地产估价师:×××、×××
十二、实地查勘期(略)
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、变现能力分析(略)
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析(略)
二、市场背景描述与分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估价方法适用性分析
由于估价对象是在建工程,缺少可比实例和产生收益的条件,而具有开发潜力,因此首先选用假设开发法对其进行估价,然后选用成本法进行估价,最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
五、估价测算过程
(一)运用假设开发法求取估价对象的价格
1.选取具体估价方法
根据估价对象实际情况,采用静态分析方法进行测算。
2.选择估价前提
根据估价对象实际情况,选择业主自行开发前提。
3.假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
4.测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为:
V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]
式中:A为房地产每年净收益;Y为资本化率;n为收益年期。
(1)年总收益的求取:362元/平方米(测算过程略)。
(2)年总支出的求取:
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物,确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限折旧”的规定,确定其建筑物的经济耐用年限为39年,残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元/平方米
②年维修费。按规定,维修费为房屋造价的1.5%,则有:
年维修费=1800×1.5%=27.00元/平方米
③年管理费。7.32元/平方米(测算过程略)
④年保险费。3.60元/平方米(测算过程略)
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米
(3)求取年净收益:年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元/平方米
(4)报酬率的确定:报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38%(测算过程略)。
(5)收益年限的确定:估价对象土地使用权类型为出让,终止日期为2051年6月,故确定其收益年限为39年。
(6)将上述数据代入公式
V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]
=(256.33/6.38%)×[1-1/(1+6.38%)39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元
5.测算续建成本
根据对施工现场的勘察,以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据,经测算(测算过程略)确定工程续建成本为11000000元。
6.管理费用
依规定,建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算,则有:管理费用=11000000×5%=550000元
7.投资利息
经测算(测算过程略),投资利息为230278.32元
8.销售费用
按续建成本的5%计,则有:销售费用=11000000×5%=550000元
9.续建投资利润
经测算(测算过程略),续建投资利润为2200000元
10.买方购买在建工程的税费
经测算(测算过程略),买方购买在建工程的税费为715000元
11.在建工程的评估值
在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
(二)运用成本法求取估价对象的价格
经测算,计算结果为80079680元(计算过程略)
(三)估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%,成本法计算结果的权数为80%,则:估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元
六、估价结果确定
经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元(大写:人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整)。
<1>、上述房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明1处错误得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
[单选题]房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外,还应包括( )分析。
A.区位因素
B.变现能力
C.市场影响
D.最高最佳使用
[不定项选择题]房地产估价报告中,估价结果报告是非常重要的一项内容。
房地产抵押估价结果报告中,需要披露三个价值,其中不包括( )。
A.抵押价值
B.法定优先受偿款
C.市场价值
D.投资价值
[简答题]甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告,银行据此发放了抵押贷款。2009年1月,因借款人不能如期偿还贷款,处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多,银行认为甲机构存在高估,并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问:1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
[简答题]指出并改正下面估价报告片断中的错误
以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时,将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有:
1.通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性强。
估价对象中,大型商场部分通用性好;办公楼部分通用性较差。
2.独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。
3.可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。
4.房地产开发程度:估价对象为在建工程,至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。
由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较强。
5.价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。
6.区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越强。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于××商务圈,较繁华,区位状况较好,变现能力较强。
7.估价对象变现时间长短分析
根据当前市场处置同类物业的变现情况,估计估价对象正常的变现时间为3个月左右。
8.估价对象变现税费
估价对象最终变现价款一般还须优先支付以下交易费用与交易税费:
(1)交易佣金:约为成交价格的3%~5%;
(2)营业税及附加:一般约为成交价格的5.63%;
(3)印花税:一般约为成交价格的0.05%;
(4)土地增值税:按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例;
(5)土地交易手续费:按面积计算3元/ m2;
(6)其他相关费用:如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。
9.处置变现后的债务清偿顺序
债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用,当其给付不足以清偿全部债务时,并且当事人没有约定的,应当按照下列顺序抵充:(1)实现债权的有关费用;(2)利息或者违约金;(3)借款本金。
综合分析以上影响因素,估价对象房地产变现能力较强。假定在价值时点拍卖或者变卖,受各种因素影响,其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低,预计为评估价值的70%左右。
[简答题]以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片断:
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有:
1.通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中,大型商场部分通用性一般,办公楼部分通用性较好。
2.独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。
3.可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。
4.房地产开发程度:估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构巳建至裙楼四层,正进行施工。
由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较强。
5.价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。
6.区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于XX商务圈,较繁华,区位状况较好,变现能力较强。
综合分析以上影响因素,估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖,受各种因素影响,其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低,预计约为评估价值的70%左右。
[单选题]房地产抵押估价报告应用有效期从( )起计,不得超过一年。
A.估价时点
B.估价委托日
C.估价报告出具日
D.估价开始作业日
[单选题]对于已出租的房地产,房地产抵押估价应评估( )。
A.完全产权价值
B.无租约限制价值
C.出租人权益价值
D.承租人权益价值
[多选题]在房地产抵押估价中,注册房地产估价师应尽的职责是()。
A.对委托人提供的资料进行核查,确保资料的真实性
B.对估价对象进行实地查看
C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
[多选题]在房地产抵押估价中,注册房地产估价师应尽的职责有()。
A.对委托人提供的资料进行核查,确保资料的真实性
B.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
C.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
D.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
E.进行现场实地考察
[单选题]房地产抵押估价中,估价对象范围包括下列( )。
A.特色装饰装修
B.厨具
C.特许经营权
D.抵押贷款
[多选题]房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有( )。
A.房地产管理部门要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值
B.定期对房地产估价报告进行抽检
C.完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统
D.房地产管理部门指定房地产估价机构评估房地产抵押价值
E.房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案