[简答题]

被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1～2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
（1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。
（2）大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入。
（3）专业费用为建筑费用的10%。
（4）预计大厦建成后即可出租，其中1～2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，3～5层（即写字楼部分的1～3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%。
（5）管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息。
（6）开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。
（7）房地产综合资本化率为8%。
（8）每年按365天计算。
（9）本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。

[简答题]某宗地系国有土地，使用权人刘某，于1993年8月8日经登记取得该宗地的出让国有土地使用权，面积80m²，土地用途为住宅，使用期限40年。依据1996年1月 8日江规(96)字第13号文，1996年1月20日江都市土地管理局和刘某重新签订的江土合(96)字第6号《国有土地使用权出让合同》以及土地使用权出让金补交收据，土地用途变更为商业服务业，使用期限不变。经地籍调查和初步审核，该土地用途改变的行：为及过程符合法律规定，刘某已按合同规定期限补交了出让金。
问题
1．根据《土地登记规则》的规定，刘某应办理何种登记
2．目前我国土地用途变更登记的主要情形有哪几种
3．土地用途变更登记的申请时限有何规定
4．刘某应当提交哪些权属文件资料

[简答题]某宗地系国有土地，使用权人刘某，于1993年8月8日经登记取得该宗地的出让国有土地使用权，面积80平方米，土地用途为住宅，使用期限40年。依据1996年1月8日江规(96)字第13号文，1996年1月20日江都市土地管理局和楚南重新签订的江土合(96)字第6号《国有土地使用权出让合同》以及土地使用权出让金补交收据，土地用途变更为商业服务业，使用期限不变。经地籍调查和初步审核，该土地用途改变的行为及过程符合法律规定，楚南已按合同规定期限补交了出让金。
问题
1．根据《土地登记规则》的规定，刘某应办理何种登记
2．目前我国土地用途变更登记的主要情形有哪几种
3．土地用途变更登记的申请时限有何规定
4．刘某应当提交哪些权属文件资料

[简答题]

某开发商以6000万元人民币购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m²，容积率为7.5，建筑密度为650，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下2层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房（不可出售的地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年（其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月）；平均建造成本为3500元/m²，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%：地价款在项目开发初期一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m²，商业用房年净租金收入为2000元/m²，停车位售价为12万元/个：销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数（年净租金收入与物业资本价值之比）为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

[简答题]某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m²，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2至+3层建筑面积均相等。地下2层中，地下一层为车库，有供出售的95个车位，地下二层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年（其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月）；专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本为3500元/m²，专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m²，商业用房年净租金收入为2000元/m²，停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数（即年净租金收入与物业资本价值之比）为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

[简答题]该宗土地为国有土地，江都市新华贸易有限公司于2002年8月20日以出让方式取得该宗地70年土地使用权。2002年8月25日江都市新华贸易有限公司与中国银行江都市支行签订《土地使用权抵押合同》，江都市新华贸易有限公司以该宗地作抵押物向中国银行扫：都市支行贷款1000万元，抵押面积14523m²，贷款期限10年。2002年8月25日以前，该宗地作过抵押物。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与抵押面积一致为14523m²，土地使用权抵押手续符合法律规定。
[问题]
1．根据土地登记有关规定，建议为该宗地办理何种登记？
2．可以用于抵押的土地使用权有哪些？
3．该申请人应提交哪些土地权属证明文件？

[单项选择]桌企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2009年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/m²。A宗地土地面积为30000m²，用途为工业，现已达到“五通一平”的开发程度。
经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下所述。
(1)B宗地：占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
(2)C宗地：占地25000m²，于2005年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到“三通一平”的开发程度。按照2009年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
(3)D宗地：占地3.5hm²，于2009年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/m²。
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表。

宗地	交易情况	区域因素	个别因素
B宗地	-4%	-2%	5%
C宗地	0	5%	-1%
D宗地	2%	-7%	-5%

表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2009年9月的土地市场情况，从征地到完成“七通一平”的土地开
A. 383.86
B. 370.57
C. 388.58
D. 392.65

[简答题]某公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10 000m²，地价及相关的法律、估价等费用为3 000 000元，城市规划该宗地用途为工业厂房，最大容积率为 1。根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建筑后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价18%，不动产销售税费为不动产总价的6%。请计算该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。

[简答题]

某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万m²的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/m²，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的3%计，年维修费按年租金的8%计，保险费不计，税金按年租金的12%计，年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值为0，建筑费和专业费预计为1500元/m²，第一年投入60%，第二年投入40%，贷款年利率为15%，当地房地产综合还原利率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

[简答题]某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造20000m²的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为两年，估计建成后客房平均出租率为80%，可经营面积比例为75%，年租金为600元/m²，房屋出租中每年的经营费用包括管理费按年租金的3%计、年维修费按年租金的8%计、保险费不计、税金按年租金的12%、年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年，残值率为0，建筑费和专业费预计为1500元/m²，第一年投入60%，第二年投入40%，贷款年利率为15%，当地房地产综合还原利率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后总价值的15%，取得土地使用权需支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。

[简答题]某宗土地为国有土地，江都市彩虹文化用品有限公司于1996年8月6日以出让方式获得该宗地40年土地使用权。2002年6月1日江都市彩虹文化用品有限公司与江都市正元成贸易有限公司签订《土地使用权出租合同》，江都市彩虹文化用品有限公司将该宗地国有土地使用权出租给江都市正元成贸易有限公司，出租面积2150m²，土地用途为商业，出租期限为5年，租金为20.00万元/年，交纳方式为每年支付一次。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与出租面积一致，为2150m²，土地使用权出租手续符合法律规定。
问题
出让土地使用权的出租条件是什么