某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标,该宗地出让年期为40年,规划限定建造2万m2的宾馆,据该公司进行的市场调查和可行性分析,预计开发周期为2年,估计建成后客房平均出租率为80%,可经营面积比例为75%,年租金为600元/m2,房屋出租中每年的经营费用包括:管理费按年租金的3%计,年维修费按年租金的8%计,保险费不计,税金按年租金的12%计,年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年,残值为0,建筑费和专业费预计为1500元/m2,第一年投入60%,第二年投入40%,贷款年利率为15%,当地房地产综合还原利率为8%,开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15%,取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。
某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标,该宗地出让年期为40年,规划限定建造20000m2的宾馆,据该公司进行的市场调查和可行性分析,预计开发周期为2年,估计建成后客房平均出租率为80%,可经营面积比例为75%,年租金为600元/m2,房屋出租中每年的经营费用包括:管理费按年租金的3%计、年维修费按年租金的8%计、保险费不计、税金按年租金的12%计、年折旧费按年维修费的80%计。该类建筑耐用年限50年,残值率为0,建筑费和专业费预计为1500元/m2,第一年投入60%,第二年投入40%,贷款年利率为15%,当地房地产综合还原率为8%,开发商要求总利润不低于开发完成后总价值的15%,取得土地使用权需支付的法律、估价等专业费用为地价的2%。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。
某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示,该宗地规划建设用地面积为40000m2,容积率为2.5,需配建20000m2公共租赁住房,建成后由政府以6000元/m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年,地价款于第一年初一次性投入,契税为地价的4%;开发建设成本和管理费用等为4500元/m2,在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%,且发生在各年年初;商品住宅第二年开始销售,各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%。,销售均价分别为15000元/m2、18000元/m2和20000元/m2,销售收入发生在年末;销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%,则该企业可竞投的最高地价是多少?若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给,规定当土地报价达到45000万元后,改为竞投加建公共租赁住房面积,则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下,最多可加建的公共租赁住房面积是多少?(不考虑土地增值税和企业所得税)(12分)
表1 影响因素修正指数表 | ||||
比较因素 | A宗地 | 比较实例B | 比较实例C | 比较实例D |
交易时间 | 100 | 0 | -4 | -3 |
交易情况 | 100 | -2 | -2 | 0 |
区域因素 | 100 | 0 |