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[简答题]下面是一份土地估价技术报告的剩余法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后指出下面技术报告中的错误。
估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地,土地使用权出让时间为2006年3月1日,土地使用权出让年限为50年,容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼,钢筋混凝土结构,共18层;其中1~3层主要为商业用途,建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2),其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格1500元/m2。工程自2006年9月1日开工,预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。
(一)房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
(二)建筑安装工程费为1100元/m2,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
(三)商业用房建成半年后可全部用于出租,出租空置率及租金损失率共为10%。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2,运营费用率为24%。
(四)商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/m2,建成一年时可售出60%,平均价格为2800元/m2;剩余的10%会在建成一年半后售出,平均价格为2900元/m2,广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
(五)房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%,销售利润率为20%,估价测算如下(节选)。
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
1.开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000(m2)
住宅总面积=50000-9000=41000(m2)
(1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入一月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2)
每平方米商
[简答题]下面是一份土地估价技术报告的剩余法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
剩余法求取委估地块综合用途地价
1.本次估价假设条件
(1)本项目开发周期为2年,土地取得费在开发周期开始时投入,即一次性投入。
(2)委估对象最佳用途为综合。
(3)该项目在建成后即销售完毕。
2.开发完成后的房地产总价值估算
1)比较案例的选择
通过对委估对象周边综合房地产市场销售情况的调查,我们选择了与待估房地产条件类似的3个比较案例,项目概况见表1。
表1 案例情况说明表 序号 | 项目名称 | 项目位置 | 用途 | 交易日期 | 销售价格/(元/m2) |
A | ×××大厦 | 西二环×××大街 | 综合 | 2003.6 | 13800 |
B | ×××大厦 | ×××区×××大街 | 综合 | 2003.6 | 14000 |
C | ×××国际 | ×××区×××路东侧 | 综合 | 2003.6 | 14000 |
2)比较因素的选择
根据估价对象与交易案例实际情况,选取影响房地产价格的各项因素,主要包括:交易情况、交易日期、权益状况、区域因素和个别因素等。
通过对选取的案例进行分析及对委估对象开发完成后的预测,以委估房地产开发完成后的销售价格为基数100,综合得出各项比较因素系数,详见表2。
经过比较分析,三个比准价格的差距在合理范围之内,故取
[简答题]下面是一份土地估价技术报告的片段。请阅读后指出其中的错误。
土地估价对象为一闲置土地,面积4000m
2,分析其所在区位特点和周边环境,适宜建造成办公楼出租;建造方案获得政府主管部门批准后,补办了相关手续,补交了土地价款,土地使用期限自2011年10月1日起50年,总建筑面积6000m
2。现需估价估价对象在2011年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。
1.预计估价对象建设工期为1年,建成后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的87%。经调查,附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%,可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m
2,空置和租金损失率为10%,出租成本及税费为年租金收入的25%。
2.预计建筑费用为2000元/m
2,假设费用在建设期间均匀投入。
3.折现率为12%,销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生),购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选)。
(一)估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
(二)测算报酬率
采用市场提取法,通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料,根据公式V=A/Y[1-1/(1+Y)],采用试算法推算报酬率。具体算法详见表。
表 采用试算法推算报酬率 序号 | 项目 | 比较案例A | 比较案例B | 比较案例C | 比较案例D |
1 | 租金[元/(m2·月)] | 150 | 80 | 82 | 85 |
2 | 剩余使用年限 | 40 | 46 |
[简答题]
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1.比较案例的选择
根据收集到的近几年商业用地交易案例资料,确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象,基本情况如下表所示。
基本情况 |
待估宗地 |
实例A |
实例B |
实例C |
交易时间 |
2005年12月 |
2005年4月 |
2004年9月 |
2005年10月 |
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
交易方式 |
转让 |
挂牌出让 |
挂牌出让 |
转让 |
土地用途 |
商业 |
商业 |
商业 |
商业 |
成交地价/(元/m2) |
待评估 |
3445
[简答题]下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1.比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料,确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象,基本情况见表2。 表2 3宗比较对象
| 基本情况 | 待估宗地 | 实例A | 实例B | 实例C | 交易时间 交易情况 交易方式 土地用途 成交地价/(元/m2) 付款方式 总用地面积/m2 容积率 土地使用年限/年 | 2007年12月 正常 转让 商业 待评估 一次性支付 2504.1 3.6 35 | 2007年4月 正常 挂牌出让 商业 3445 一次性支付 5035.8 2.9 40 | 2006年9月 正常 挂牌出让 商业 3510 一次性支付 3302.9 3.7 40 | 2007年10月 正常 转让 商业 3880 一次性支付 2003.6 4.3 40 | |
2.建立价格可比基础(略) 3.因素条件说明 整理估价
[单项选择]下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1.确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料,选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似、规模相当、临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析,计算得到3个案例的比准租金,其中,比准租金A=295.60元/m2,比准租金B=311.50元/m2,比准租金C=280.88元/m2。 根据对市场信息及对估价对象条件的分析,确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金,计算过程如下: 客观租金=(295.60+311.50+280.88)/3=295.99(元/m2) 2.计算房地出租年总收益(注:房屋建筑面积是9015m2) 房地年总收益=房屋建筑面积×租金 =9015×295.99 =2134680(元) 3.计算房地出租年总费用 房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 (1)管理费。根据调查了解,当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%,即: 房屋出租经营管理费=房地年总收益×3% =2134680×3% =64040(元) (2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料,市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构,参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准,结合土地估价师经验判断,确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2,耐用年限60年,残值率为0。 房屋出租维修费=房屋重置价×2% =9015×750×2% =135225(元) (3)保险费。根据调查,××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》,确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房,成新率为75%。 房屋年保险费=房屋重置价×0.2% =901 A. 替代原则 B. 最有效使用原则 C. 预期收益原则 D. 贡献原则
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