[不定项选择](一) 有一块处于城市繁华商业区的熟地，面积为5 000 m2，规划用途为商业写字楼，容积率为4，建筑密度为40%，建筑物总高度不得超过40 m。政府是通过招标方式出让该土地，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)准备参与竞标。甲公司制定标书时特向乙房地产经纪公司咨询。下列开发方案中，最合理且符合规划设计要求的是（　　）。
A. 每层1 000 m2，共20层
B. 每层1 500 m2，共14层
C. 每层200 m2，共20层
D. 每层3 000 m2，共7层

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[不定项选择](一) 有一块处于城市繁华商业区的熟地，面积为5 000 m2，规划用途为商业写字楼，容积率为4，建筑密度为40%，建筑物总高度不得超过40 m。政府是通过招标方式出让该土地，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)准备参与竞标。甲公司制定标书时特向乙房地产经纪公司咨询。对写字楼市场供给情况进行调研的内容主要有（　　）。
A. 写字楼供给行情
B. 现有写字楼租售客户和业主的反响
C. 写字楼市场需求
D. 写字楼建筑设计及施工企业情况

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[简答题]

某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m²，占地2900m²，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m²，商品住宅销售均价为1.2万元/m²。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1．以商品住宅销售均价为基础估价。
2．以商业用途土地价格为基础估价。
请问：
1．上述两种估价思路中哪种较合适并说明理由。
2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

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[名词解释]容积率

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[单项选择]据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。设A宗地单位地价为2000元/m²，容积率为3.6；B宗地容积率为3.2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为( )元/m²。
A. 2200
B. 1667
C. 1692
D. 2364

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[简答题]有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米日，出租率为85%，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%。试评估该宗地地价。

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[简答题]有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000m²，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/m²，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/m²·日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。

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[单项选择]某城市基准地价对应的商业、工业、居住用地的平均容积率分别为2、1、2.5，根据容积率测算表规定，容积率上下每相差0.5，容积率修正幅度分别为±15%、±5%、±10%。有甲、乙、丙三宗土地，用途分别为商业、工业、住宅，容积率分别为2、1.5、3。三宗地的容积率修正系数的大小排序正确的是( )。
A. 甲=乙=丙
B. 甲＞乙＞丙
C. 乙＞甲＞丙
D. 丙最大，乙次之，甲最小

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[单项选择]

下表为某城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表。比较案例的容积率为2，楼面地价为2000元/平方米，待估宗地容积率为3.5，其地面地价为（）元/平方米。

容积率

1.8

2.5

3.5

修正系数

1.00

0.97

0.92

0.88

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[单项选择]现有一块场地，其尺寸为40m×50m，规划部门规定其容积率为10。如该地上建大楼一幢，有裙房三层和一座标准层平面面积为580m2的塔楼，如在该基地上不设广场，全部基地建满，则塔楼可建几层（注：塔楼层数从地面算起）（）
A. 28层
B. 25层
C. 27层
D. 26层

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[单项选择]某公司计划在市中心区一块200m×180m的基地上，建造一幢高层办公楼，规划部规定建筑容积率为8.5，建筑覆盖率为45%。设办公楼每层面积相同，此幢建筑将可建约（）层
A. 16层
B. 19层
C. 13层
D. 22层

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[单项选择]对于容积率的核定，应根据批准的( )对建筑地块的规定容积率。
A. 城市总体规划
B. 城市分区规划
C. 控制性详细规划
D. 详细规划

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[多项选择]某房地产开发公司欲购买一块土地用于房地产开发，该土地面积为14500m²，规划用途为住宅，容积率为1.5。公司经理安排市场研究部进行了研究，提出了如下研究目标：一是该块土地的最佳开发时机；二是如果近期开发，市场销售状况如何。
为确定该块土地的最佳开发时机，市场研究部调研的方面应当包括( )。
A. 地区经济分析
B. 人口统计特征分析
C. 市场供求关系及其变化
D. 价格及其变化趋势

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[多项选择]

某房地产开发公司欲购买一块土地用于房地产开发，该土地面积14500m²，规划用途为住宅，容积率1.5。公司经理安排市场研究部进行了研究，提出了如下研究目标：一是该块土地的最佳开发时机；二是如果近期开发，市场销售状况如何。

当某些房地产市场特征需用定性研究时，其主要方法有( )。
A. 深度访谈法
B. 小组访谈法
C. 电话询问法
D. 因特网询问法

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