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房地产估价理论与方法-4
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[多项选择]收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,价值的高低主要取决于( )。
A. 未来净收益的大小
B. 获得净收益的可靠性
C. 获得净收益期限的长短
D. 获得净收益预期
E. 估价对象的现值
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[单项选择]居住用地的使用权出让最高年限为( )年。
A. 85
B. 30
C. 50
D. 70
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[单项选择]某地区某类房地产1999~2005年价格如下表所示:
某类房地产1999~2005年价格 单位:元/m2
A. 年份
B. 1999
C. 2000
D. 2001
E. 2002
F. 2003
G. 2004
H. 2005
I. 2006
J. 房地产价格
K. 1800
L. 2000
M. 2190
N. 2410
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[单项选择]某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%,该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于()。
A. 3275元/m2
B. 3287元/m2
C. 3402元/m2
D. 4375元/m2
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[判断题]某建筑物耐用年限为50年,在估价时点时已使用8年,预计尚可使用35年,其残值率为2%。则该建筑物的成新率为81.4%。()
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[多项选择]直接资本化法的优点是( )。
A. 不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益
B. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和,这既是预期原理最形象的表述,又考虑到了资金的时间价值,逻辑严密,有很强的理论基础
C. 每期的净收益或现金流量都是明确的,直观且容易被理解
D. 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E. 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况
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[判断题]某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为2604元/m2。()
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[多项选择]一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成,即( )。
A. 封面;目录
B. 致委托人函;估价师声明
C. 估价结果审核
D. 估价技术报告及附件
E. 估价结果报告
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[判断题]在现金流量折现法中,对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。 ( )
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[多项选择]在房地产估价中,如果估价目的不同,则( )。
A. 估价的依据有可能不同
B. 估价的方法有可能不同
C. 估价对象的范围有可能不同
D. 不影响估价结果的公正性
E. 不影响估价报告的用途
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[单项选择]某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元,规划容积率为2.5,则其楼面拆迁安置补偿成本为 ( )元/m2。
A. 72
B. 108
C. 180
D. 270
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[单项选择]以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有( )。
A. 基础设施完备程度
B. 城市规划限制条件
C. 地面形状、面积大小
D. 环境景观
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[单项选择]某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建,估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为(
)元/m2。
A. 50
B. 250
C. 300
D. 350
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[单项选择]当房地产价格的变动过程持续上升或者下降,并且各期上升或者下降的数额大致接近时,宜采用( )预测房地产的未来价格。
A. 数学曲线拟合法
B. 平均增减量法
C. 平均发展速度法
D. 移动平均法
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[单项选择]某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积120m2,单位建筑面积的重置价格为800元/m2,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是(
)元。
A. 76800
B. 79104
C. 77952
D. 81562
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[多项选择]房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有( )。
A. 该种房地产的价格水平
B. 消费者的消费水平
C. 消费者的偏好
D. 相关物品的价格水平
E. 消费者对未来的预期
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[判断题]加权指数递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 ( )
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[多项选择]房地产价格的形成条件有( )。
A. 房地产的需要
B. 房地产的有用性
C. 房地产的有效需求
D. 房地产的相对稀缺性
E. 房地产的有效供给
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[判断题]预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元,此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元,则该宗房地产的合理经营期限为12年。()
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[判断题]在市场法估价中,可比实例交易情况的修正,通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。 ( )
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[多项选择]所谓“三通一平”,一般是指( )。
A. 路通
B. 水通
C. 电通
D. 场地平整
E. 空域通
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[多项选择]拟定估价作业步骤和时间进度的方法,可以采用的技术有( )。
A. 线条图
B. 散点图
C. 网络计划技术
D. 统筹法
E. 抛物线
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[多项选择]成本法中的利息计算,包括( )的利息。
A. 土地取得成本和开发成本
B. 土地取得成本、开发成本和管理费用
C. 土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D. 借贷资金
E. 自有资金
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[单项选择]在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达到最大的使用方式,才是( )的使用方式。
A. 经济化
B. 最高最佳
C. 实际性
D. 常规
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[判断题]成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 ( )
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[多项选择]评估基准地价时,应明确所评估的基准地价的内涵,包括( )等。
A. 土地基础设施完备程度和平整程度
B. 土地使用权年限
C. 土地使用者
D. 土地用途
E. 土地权利性质
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[单项选择]有一宗前后临街的矩形宗地,总深度27米,前街路线价为2000元/m2,后街路线价为1000元/m2,若按重叠价值法估价,则前街影响深度为(
)米。
A. 9
B. 13.5
C. 15
D. 18
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[单项选择]现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为
2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%,2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为(
)。
A. 2648元/m2
B. 2688元/m2
C. 2708元/m2
D. 2734元/m2
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[判断题]运用平均发展速度法进行估价的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,且各期上升或下降的幅度大致接近。 ( )
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[单项选择]某幢大厦的房地总价值为5000万元,甲公司拥有其中的商业部分,此部分的房地价值为1000万元;乙公司拥有其中的写字楼部分,此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为()。
A. 20%
B. 10%
C. 30%
D. 40%
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[单项选择]某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,1年后支付4万元。已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为()元/m2。
A. 2290.91
B. 2326.41
C. 2344.16
D. 2308.66
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[单项选择]某套住宅建筑面积为l00m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
A. 2400
B. 2580
C. 2607
D. 2760
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[单项选择]某大厦总建筑面积10000m2,房地总价值6000万元,其中,土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为180万元,建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为()。
A. 2.4%
B. 3.0%
C. 3.8%
D. 7.2%
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[单项选择]某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。
A. 35
B. 45
C. 48
D. 50
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[简答题]估价对象为一政府用办公楼:土地总面积1000m2,建筑总面积4500m2,建于1984年9月底,钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下:
(1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示: