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[简答题]李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺,2015年9月交房,装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷,部分墙体开裂等质量问题,不能继续使用。经双方协商,由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成,已排除相关安全隐患,房屋达到正常使用条件,但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。请问:
1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失,请简述采用报酬资本化法测算的过程。
2.除房屋修复费用和停业损失外,该项目损害赔偿还应包括哪些内容?
[单选题](2015年) 甲房地产公司在 A 地块开发住宅小区,为满足该小区住户观景的需求,便与相邻的乙工厂协商约定,甲 公司支付乙工厂 800 万元,乙工厂在 20 年内不在本厂区建设 15 米以上的建筑物,以免遮挡住户观景,合 同签订生效后甲公司即支付了全部款项,后来,甲公司将 A 地块的建设用地使用权转让给丙置业公司,关 于 A 地块权利的说法,正确的是( )。
A.甲公司对乙工厂的土地拥有地役权
B.甲公司对乙工厂的土地拥有担保物权
C.甲公司给定的权利自合同公正后获得
D.甲公司转让 A 地块后,丙公司不享有该项权利
[不定项选择题]甲房地产开发公司,2015年10月对竣工的写字楼开发项目进行清算。有关情况如下。
(1)取得该项目土地使用权时应支付土地出让金5000万元,政府减征了20%,该公司核定缴纳了契税。
(2)该项目开发成本10000万元。
(3)该项目开发费用450万元,其中利息支出250万元,但不能取得金融机构合法证明。
(4)该项目可售建筑面积共计20000平方米,截止2015年9月底销售18000平方米,取得收入30000万元。剩余的2000平方米用于出租,月租金50万元,租期为18个月。
(其他相关资料,当地使用的契税税率为4%,计算土地增值税时开发费用的扣除比例为10%。不考虑地方教育附加)
根据上述资料,回答下列问题。
(根据2018年教材本题知识点已删除)甲公司土地增值税清算时,允许扣除的开发费用为( )万元。
A.1278
B.1416
C.1320
D.1530
[简答题]某房地产开发公司(以下简称A公司)在某市商业街开发了一幢商品楼,售价11000元/m2,甲选中了其中一套三居室,双方签订了购房合同并于2010年2月1日办理了付款交房的手续,并且约定1年之内办理所有权证书。
甲因公需要出国1年,为了方便房屋的维护,甲在2010年2月18日将房屋钥匙交给A公司下属的物业处保管。3月份以后,该市的楼价大幅上涨,商品房供不应求。3月5日,A公司售楼人员乙从物业处取走了甲的房屋钥匙,打开房门让购房者参观选购,该房被丙看中,乙以A公司名义与某丙签订了购房合同,双方于3月20日办理了交房付款手续,并于次日办理了过户登记手续。
甲于2011年5月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住,十分气愤,手持购房合同要求丙腾退房屋,遭到丙的拒绝。甲找到A公司交涉,A公司负责人表示“一房二卖”
的确是自己的工作人员所为,向甲道歉并表示愿意按照合同约定返还某甲的全部购房款及利 息,但拒绝甲要求返还房屋的请求。
与此同时,丙将房屋在丁、戊、庚等多家房地产中介公司挂牌销售。准备购房的辛先后在丁、戊、庚三家中介的带领下前往丙的房屋看房,最后与庚公司签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,辛在验看过该房地产后六个月内,如果利用庚公司提供的信息、机会等条件但未通过庚公司而与第三方达成买卖交易的,辛应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向庚公司支付违约金。当时庚公司对该房屋报价165万元,而丁公司报价145万元,并积极与丙协商价格。11月30日,在丁公司的帮助下,辛与丙签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,辛向丁公司支付佣金1.38万元。为此,庚公司对辛提起诉讼,要求支付“恶意跳单”的违约金1.65万元。
1.A公司与甲的购房合同是否有效?为什么?
2.A公司与丙的购房合同是否有效?为什么?
3.在甲和丙之间,该房屋的所有权应当归谁?为什么?
4.A公司应对某甲承担什么样的法律责任?为什么?
5.丙与丁、辛之间是何种法律关系?
6.如果丙、丁、戊之间对合同佣金没有约定,哪一方有义务向丁公司支付佣金?
7.辛是否应当向庚公司支付违约金?
[单选题]某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市,拟建一经济适用住房小区,小区占地面积为44公顷,其中10公顷系市区的土地,其余为基本农田以外的耕地。甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权),应( )。
A.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后,经B市人民政府批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
B.向B市的土地管理部门提出用地申请后,经A省人民政府批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续
C.向B市的规划管理部门批准用地申请后,经国务院批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
D.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后,经A省人民政府批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
[不定项选择题]某房地产开发公司以下简称开发公司,征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区,该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同,每期投资均为1.96亿元。一期工程于2011年4月动工,2011年8月底开发公司已投入5000万元,9月1日拟向银行申请在建工程抵押。
2012年6月一期工程竣工依法交付使用,同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元,此前已对外提供担保6亿元。
2012年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同,约定按建筑面积计价,产权登记面积与约定面积误差不得超过2%,否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房,H公司总购房款为800万元,其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2012年7月将已购公有住房转让后,购买该小区中一套住宅,申请了公积金抵押贷款,担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅,同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下,职工李某于一年后即2013年10月发现装修质量问题,而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修,最终由物业公司进行了维修。
有关李某房屋装修质量保修下列说法正确的有()。
A.施工单位不负保修责任
B.施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿
C.维修费用应当由李某支付
D.物业公司可从住宅专项维修基金中支维修费用
[不定项选择题]某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元,其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付,工程分三期建设(用地规模相同),每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工,2001年8月底,开发公司已投入500万元,9月1日拟向银行申请在建工程抵押,2002年6月一期工程竣工依法交付使用,同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元,此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同,约定按建筑面积计价,产权登记面积与约定面积误差不得超过2%,否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元,其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。
按月缴纳公积金的在职职工李某于2002年7月将已购公有住房转让后,购买该小区中一套住宅,购买时申请了公积金抵押贷款,担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅,同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下,职工李某于一年后即2003年10月发现装修质量问题,而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修,最终由物业公司进行了维修。
关于开发公司一期工程2001年9月1日能否设定抵押,下列说法正确的有( )。
A.不可以设定,因房屋工程尚未竣工
B.可以设定,因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C.可以设定,因符合在建工程抵押条件
D.不可以设定,因建设工程总投资未超过法定比率
[多选题]甲股份有限公司(以下简称甲公司)2×10年发生如下事项:
(1)2×10年11月10日,因甲公司产品发生质量事故,致使消费者王某死亡。12月3日王某家属向法院提起诉讼,要求赔偿500万元,至年末本诉讼尚未判决。甲公司研究认为,质量事故已被权威部门认定,本诉讼胜诉的可能性几乎为零。但因为有关法律没有相关的赔偿规定,律师认为赔偿金额难以预料。
(2)2×10年11月20日,甲公司接到法院的通知,通知中说由于某联营企业在两年前的一笔借款到期,本息合计为200万元。因联营企业无力偿还,债权单位(贷款单位)已将本笔贷款的担保企业甲公司告上法庭,要求甲公司履行担保责任,代为清偿。甲公司经研究认为,目前联营企业的财务状况极差,甲公司有80%的可能性承担全部本息的偿还责任。但随着联营企业项目到位,基本确定能由联营企业补偿150万元。
(3)2×10年12月10日,甲公司司机驾驶大货车在高速公路上追尾,致使被追尾车辆连同贵重原材料遭受重大损失,受害单位要求赔偿30万元。交警已明确责任,这次事故应由甲公司负完全责任。甲公司认为,情况属实,当时因急需材料,强令本公司司机日夜兼程,过度疲劳驾驶,以致发生重大事故。甲公司已同意赔偿30万元,除10万元可获得保险公司理赔外,其余20万元全部由公司承担。此笔赔偿款在12月31日尚未支付。不考虑其他因素,下列关于或有事项处理的说法中,正确的有( )。
A.事项1属于或有事项,但不满足预计负债的确认条件
B.事项2属于或有事项,满足预计负债的确认条件
C.事项3属于或有事项,满足预计负债的确认条件
D.事项2属于或有事项,基本确定得到的补偿满足资产的确认条件
[多选题]甲房地产开发公司(以下简称“甲公司”)参加竞标,取得A地块的建设用地使用权以开发住宅小区,国有土地使用权证颁发后,甲公司以A地块的建设用地使用权向乙银行抵押贷款3000万元,用该笔借款甲公司在A地块上建成10幢住宅楼并通过竣工验收。根据物权法律制度的规定,下列说法中,不正确的有( )。
A.根据“房地一体”原则,住宅楼当然成为抵押物的一部分
B.该住宅楼售出前可以作为抵押物的一部分,一经售出则不能作为抵押物
C.住宅楼不属于抵押物,抵押权实现时,乙银行仅能申请人民法院拍卖A地块的建设用地使用权,而不能拍卖住宅楼
D.抵押权实现时,乙银行有权申请人民法院将A地块的建设用地使用权和住宅楼一同拍卖,但是对住宅楼拍卖所得,乙银行无权优先受偿
[单选题]甲公司为软件开发公司,总部设在北京。其主要客户为乙移动通信公司(以下简称“乙公司”),甲公司主要为乙公司实现预期通信功能和业务管理功能提供应用软件开发服务。乙公司以各省或大型城市为业务管理单位,各业务管理单位需求差异较大,软件功能经常升级。甲公司与乙公司保持了多年的良好合作关系。甲公司所处的软件开发行业的突出特点是知识更新快,同时也导致经验丰富、素质高的软件工程师流动性较大,为此甲公司按乙公司的业务管理单位,对各项目进行管理和考核。根据上述情况,适合甲公司选择的最佳组织结构类型是( )。
A.职能制组织结构
B.事业部制组织结构
C.战略业务单位组织结构
D.矩阵制组织结构