[判断题]综合还原利率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原利率。( )

[判断题]综合还原率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原率。( )

[判断题]综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率。( )

[判断题]综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。 ( )

[判断题]土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。( )

[判断题]土地还原利率一定时，土地收益越大，则地价越高。( )

[单项选择]某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%，土地还原利率为6%，建筑物价值占房地产总价值的 45%，则该房地产综合还原利率应为( )。
A. 5%
B. 6.5%
C. 6.9%
D. 7.2%

[判断题]收益还原法中关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市场的发展、变化的影响，确定它是一件困难的事。( )

[单项选择]某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为( )。
A. 5%
B. 6.9%
C. 6%
D. 7.1%

[判断题]采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。( )

[判断题]收益还原法的关键是还原利率的确定。( )

[判断题]土地价格与租金的关系，犹如资本与利息的关系，只要确定了还原利率，两者就能相互推出。 ( )

[判断题]运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。( )

[填空题]在收益法中，净收益确定后，还原利率越高，收益价格______。

[判断题]折现率、资本化率、还原利率等虽然称谓不同，但其本质都是相同的，都属于投资报酬率。 ( )

[单项选择]某待估宗地的剩余使用年限为30年，还原利率为6%，比较实例价格为3 000元/平方米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于( )元/平方米。
A. 3 279
B. 2 250
C. 2 744
D. 4 000

[简答题]下面是某土地估价报告中用收益还原法测算价格部分，请挑出其中错误，并说明理由。
收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将估价土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为估价时日总收益的一种方法。
此次土地估价，主要考虑房屋租赁收益情况。
房屋土地年租金=房地总收益
维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建设税+教育费附加+年房屋折旧费=房地总成本
房地总收益-房地总成本=房地纯收益
房屋现值×房屋还原利率=房屋纯收益
房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益
土地纯收益÷土地还原利率=土地价值
有限年限土地价格=土地价值×待估地块年限修正
具体测算如下。
1)确定房地年总收益
调查待估土地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估土地房地出租的租金水平一般为每月40元/m²，一层总建筑面积3000m²，房屋出租率为92%，有效出租面积85%，则
房地年总收益=40×12×3000×92%×85%=112.608(万元)
2)房地出租年总费用
(1)管理费：按年租金的5%计，则
管理费=房地年总收益×5%=5.630(万元)
(2)维修费：参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。该土地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方提供，该地上建筑物实际造价1150元/m²，则总重置价为1150×3000=345.000(万元)，则
维修费=房屋重置价格×2%=6.900(万元)
(3)房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算(注：该土地出让年限为2000年12月31日至2040年12月31日，地上建筑物建成于2001年12月。估价基准日为2002年12月31日)。
年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)÷房屋的耐用年限=1150×3000×100%÷60=5.750(万元)
(4)税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。