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[简答题]（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：
拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？
[简答题]
2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订租赁合同？
[单项选择]甲单位有临街二层楼房一幢，办理了土地出让手续，持有土地使用权证书和房屋所有权证书，2005年将一层出租给乙，签订了租赁合同，租期10年。2006年将该宗土地和房产抵押给银行，办理了土地抵押登记。2007年将二层出租给丙，办理了租赁登记，租期10年。2009年甲无力偿还银行贷款，该宗房地产依法拍卖给丁。则下列表述正确的是( )。
A. 土地使用权归丁，乙土地租赁权终止，丙土地租赁权存续
B. 土地使用权归丁，乙丙土地租赁都终止
C. 如果乙支付拍卖价款，土地使用权归乙
D. 如果丙支付拍卖价款，土地使用权归丙
[简答题]本次估价背景情况如下：
估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住 宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评佑其市场价值。
以下是该房地产佑价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：
五、最高最佳利用分析
最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：
1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。
2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。
3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。
4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000 元／㎡，类似商铺市场均价为20000 元／㎡。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。
[单项选择]
| 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。 |
下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是( )。
A. 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让
B. 估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业
C. 该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变
D. 本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题
[简答题]张某于1996年11月3日去世后遗下位于××市××路××号的临街住宅一幢。该住宅占地面积100m2，共两层，每层建筑面积80m2，是张某于1996年初以10万元人民币的价格购得。张某另遗有其他财产合计价值10万元人民币。张某留下遗嘱：“全部财产由两个儿子张甲和张乙继承，张甲继承住宅的一楼和价值3万元人民币的其他财产，张乙继承二楼和价值7万元人民币的其他财产。”在接受遗产时，张甲决定以自己所继承的一楼向张乙换取价值相等的现金；张乙同意交换，但认为当初该住宅以10万元购入，一、二楼建筑面积相等，故一楼现值为5万元；张甲则认为一楼现值应为7万元。为此双方共同请房地产估价师对一楼价值提供咨询意见。现请你作为房地产估价师提供咨询意见。
[多项选择]
甲房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢，共10层。居民李某购买了其中一套住房，该住房套内房屋使用面积为120m2，套内墙体面积为20m2，北面为全封闭阳台，南面为不封闭阳台，其水平投影面积分别为8m2、10m2，应分摊共有建筑面积15m2。
该建筑物的总平面图可以反映（）。
A. 该建筑物的方位
B. 与临近建筑物相对位置关系
C. 该建筑物各主要部分标高
D. 该建筑物的结构构造
