[简答题]某房屋耐用年限为40年，已使用4年。在竣工前1年申请补办土地使用手续，但直到建成2年后才补办完土地使用权手续。确定的土地使用权年限为30年，经评估人员现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为20%、15%、17%，三部分评分修正系数可定为0.6、0.2、0.1。求：
1．按使用年限法计算损耗率。
2．按打分法计算损耗率。
3．按综合法计算损耗率(年限法权重55%，打分法45%)。

参考答案:1．按使用年限法计算损耗率
因为，建筑物虽然在竣工前1年开始申请补办土地使用权手续，但直到建筑物竣工后已使用了2年才补办完相关手续，也就是其耐用年限仍晚于土地使用权年限的结束时间，故按建筑已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗率，损耗率＝建筑物已即使用年限/(建筑物已使用年限+地使用权剩余使用年限)×100%
＝4/[4+(30-2)]×100%＝12.5%
2．按打分法计算损耗率
损耗率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
＝20%×0.6+15%×0.2+17%×0.1＝16.7%
3．按综合法计算损耗率
损耗率＝使用年限损耗率×A+观察法(打分法)损耗率×A
＝55%×12.5%+16×7%×45%＝14.39%