[简答题]某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

参考答案:解法一：对此题分析如下。
1．估价报告中的待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。
2．收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
3．房地产估价中所用的成本应是估价时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本．所以两者是不同的。
解法二：
1．(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。
(2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。
(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。
2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限(或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)。
3．估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均客观成本(或实际成本是历史的，不一定是社会平均客观成本)。