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[简答题]某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法,根据委托人提供的财务报表,取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益,收益年限选用了建筑物剩余年限55年,报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时,先用比较法确认了土地价格3000元/m2,根据委托人提供的成本数据,确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万,只剩一年期,本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些

参考答案:1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同,其净收益是指待估房地产对应的净收益,即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分;而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及企业所得税等,其包含了正常的商业利润等,因此净收益和净利润是不同的。 2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命,还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限,建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限,应作不同的考虑和计算。 3.报酬率应选用房地产的投资报酬率,而不是商场的投资报酬率。 4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本,而委托人所提供的实际成本是历史的,也不一定是社会平均客观成本。 5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。 6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。

热门试题:

第1题:[多选题]《国家电网有限公司基建安全管理规定》,施工企业是分包安全管理工作的责任主体,应建立分包商资质( )等分包管理体系。
A.审查
B.现场准入
C.管控
D.教育培训
E.动态考核
F.资信评价
参考答案:ABCDEF


第2题:
[判断题]在电气上用 黄、绿、红 三色分别 代表L1、L2、L3 三个相序。( )
A.正确
B.错误
参考答案:A


第3题: [多项选择]
某座6层的医院病房楼,所在地年平均雷暴日为46d/年,若已知计算建筑物年预计雷击次数的校正系数k=1,与建筑物截收相同雷击次数的等效面积为0.028km2,下列关于该病房楼防雷设计的表述哪些是正确的?()
A. 该建筑物年预计雷击次数为0.15次/年
B. 该建筑物年预计雷击次数为0.10次/年
C. 该病房楼划为第二类防雷建筑物
D. 该病房楼划为第三类防雷建筑物
参考答案:A, C

第4题:
[单选题]明朝沿袭了前代的科举取士制度,科举考试的试卷命题范围是()。
A.四书五经
B.时事政治
C.诗赋
D.算术、法律
参考答案:A
明朝科举考试规定只从儒家的四书五经中命题,不许考生发挥个人见解,以达到严格控制士人思想的目的。

第5题:
[单选题](19373)4. 下列关于磁粉的叙述中,正确的是( )
A.和被检表面形成高对比度
B.与被检表面无对比度要求
C.能粘附在被检物表面
D.具有高顽磁性
参考答案:A


第6题:
[判断题]生产中调节炉温,确定合理的加热制度是降低耗热量的主要措施。( )
A.正确
B.错误
参考答案:A


第7题:
[判断题]突发事件发生地的公民应当服从人民政府、居民委员会、村民委员会或者所属单位的指挥和安排,配合人民政府采取的应急处置措施,积极参加应急救援工作,协助维护社会秩序。
A.正确
B.错误
参考答案:A


第8题: [多项选择]
跟单员的工作内容主要有______。
A. 物料采购跟单
B. 生产过程跟单
C. 出口货物运输跟
D. 客户的接待与管理工作。
参考答案:A,B,C,D

第9题: [单项选择]
茵陈五苓丸包
A. 百草霜衣
B. 滑石衣
C. 雄黄衣
D. 黄柏衣
E. 朱砂衣
参考答案:B
答案解析:茵陈五苓丸包滑石衣,选B。

第10题:
[判断题]李四用书本的棱角处,将张三头部砸伤,后向法院提供该书,则该书本为书证。
A.正确
B.错误
参考答案:B


第11题: [单项选择]
人际关系的发展过程一般分为:
A. 互不相识、双方的表面接触、注意到对方存在、双方建立友谊、形成亲密朋友关系
B. 互不相识、注意到对方存在、双方的表面接触、双方建立友谊、形成亲密朋友关系
C. 互不相识、注意到对方存在、双方建立友谊、双方的表面接触、形成亲密朋友关系
D. 互不相识、注意到对方存在、双方的表面接触、形成亲密朋友关系、双方建立友谊
参考答案:B
答案解析:本题考查心理学常识,正确答案是B项。注意每一步骤之间的逻辑关系。应该是由不认识到注意存在,由表面接触到建立友谊,进而才有可能形成亲密朋友关系。

第12题:
[单选题]连续重整加热炉联锁停车,余热锅炉应( )。
A.降低压力操作
B.保持现状
C.脱网,直接放空
D.减少发汽量
参考答案:C


第13题:
[判断题]当立杆基础不在同一高度上时,必须将高处的纵向扫地杆向低处延长两跨与立杆固定,高低差不应大于1.5m。( )
A.正确
B.错误
参考答案:B


第14题:
[判断题]在有感应电压的线路上使用绝缘电阻表测量绝缘时,应将相关线路同时停电,方可进行。()
A.正确
B.错误
参考答案:A


第15题:
[判断题]线岔的编号应以其所在的道岔编号命名。( )(《高速铁路接触网运行维修规则》铁总运【2015】362号第112条)
A.正确
B.错误
参考答案:A


第16题:
[判断题]大型检修项目由省检修公司分部(中心)、地市公司业务室(县公司)运检部组织检修前勘察。
A.正确
B.错误
参考答案:B


第17题:
[单选题]木材:纸张:书写
A.树脂:琥珀:观赏
B.矿物:煤炭:燃烧
C.植物:氧气:呼吸
D.文章:杂志:阅读
参考答案:A
木材可以加工成为纸张,纸张具有书写功能;树脂可以加工成为琥珀, 琥珀具有观赏功能。B项煤炭是矿物的一种,D项文章是杂志的组成部分。

第18题:
[判断题]胶接绝缘接头宜采用现场胶接,胶接绝缘接头与焊接接头间距不应小于10m,道岔间困难条件下不应小于12m。
A.正确
B.错误
参考答案:B


第19题: [单项选择]
县级以上人民政府统计机构查处统计违法行为时,认为对有关国家工作人员依法应当给予处分的,应当()?
A.  直接给予处分
B.  依法及时作出处分
C.  提出给予处分的建议
D.  向该国家工作人员的任免机关或者监察机关提出处分申请
参考答案:D

第20题: [单项选择]
当今国际保险市场中存在着多种市场模式其中大小保险公司并存少数大保险公司在市场中取得垄断地位的市场类型是()。
A. 完全竞争市场模式
B. 垄断竞争市场模式
C. 寡头垄断市场模式
D. 完全垄断市场模式
参考答案:B

第21题:
[单选题]人们将传感技术与信号处理电路制作在同一块()片上,从而研制出体积更小、性能更好、功能更强的传感器。
A.锗
B.硅
C.砷
D.铜
参考答案:B


第22题:
[判断题]征信机构可以根据情况更改商业银行报送的信息主体的原始数据。
A.正确
B.错误
参考答案:B


第23题:
[判断题]菌胶团多,说明污泥吸附.氧化有机物的能力较大。( )
A.正确
B.错误
参考答案:A


第24题:
[判断题]已进行理财产品认购预约的客户,在募集期内进行理财产品认购交易时,首先使用预约额度,认购金额可低于或超过预约金额。
A.正确
B.错误
参考答案:A
中国农业银行BoEing投资理财业务系统操作规程第四篇第三章

第25题:
[单选题]ETC车辆特情处理时车道系统对ETC车辆通行( )不通过、储值卡余额为0元、ETC入口信息写入失败车辆,车道进行拦截并提示车辆转人工处理,收费员按照CPC卡发放流程处理。
A.有效性
B.无效性
C.合理性
D.特殊性
参考答案:A


第26题:
[简答题]简述成人身高测量的意义。
参考答案:身高与遗传、环境因素有关。在生长发育阶段,身高与营养状况有关,对于成人来讲,身高发育已经完成,单纯的身高测量不能反映营养状况,必须和体重指标结合起来才能评价营养状况。成人身高测量的意义在于计算标准体重,或用于计算体质指数,进而反映能量和蛋白质的营养状况。


第27题: [单项选择]
大多数出血性肾囊肿因检查时处于出血的亚急性期(出血后1~2周)而在()
A. T1WI上呈低信号,T2WI呈高信号 
B. T1WI上呈高信号,T2WI呈低信号 
C. T1WI和T2WI上均呈低信号 
D. T1WI和T2WI上均呈高信号 
E. T1WI和T2WI上均呈中等信号
参考答案:D

第28题:
[单选题]ZPW-2000A型无绝缘移频自动闭塞轨道电路在调整状态时,“轨出2”电压不小于100mv,一般控制在()之间。﹙﹚
A.63mv-100mv
B.100mv-120mv
C.135mv-150mv
D.125mv-145mv
参考答案:D


第29题: [单项选择]
有关膀胱癌和结石的鉴别,下列错误的是()
A. 双重对比造影两者等同
B. 癌与结石均不随体位改变而移动
C. 膀胱癌浸润膀胱壁,使膀胱壁不光整和硬化
D. 膀胱癌的充盈缺损边缘不光整,而结石则光滑
E. X线平片易于诊断结石
参考答案:B
答案解析:结石也可造成膀胱内充盈缺损,但变换位置多有变化。

第30题:
[单选题]钢轨接头病害中的淬火钢轨端部的鞍形磨耗:长度一般为 200mm 至( ),在铺设混凝土枕的地段比较明显,发展也较快。
A.250mm
B.300mm
C.400mm
D.500mm
参考答案:B


第31题:
[单选题]( )受火势威胁时,应加强现场监测,及时掌握受火势炙烤危险储罐温度、压力及罐体结构与附件变化情况;组织精干力量,严格控制一线处置人员;实施充分冷却保护,必要时采取输转等措施,防止爆炸发生。
A.爆炸危险区域
B.危险化学品储罐
C.易燃易爆区域
D.核罐
参考答案:B


第32题: [名词解释]
单一规则
参考答案:就是指中央银行在制定和实施货币政策时,公开宣布并长期采用一个固定不变的货币供应增长率。

第33题:
[单选题]要将页面的当前位置定义成名为“vbpos”的锚,其定义方法正确的是( )
A.$$
B.$vbpos$
C.$
D.$$
参考答案:D


第34题: [多项选择]
Z市F区人民法院开庭审理郭某盗窃案,在调查证据时,赵某出庭作证。依照刑事诉讼法的规定,向证人赵某发问应当遵循下列哪些规则
A. 发问的内容应当与案件的事实相关
B. 不得以诱导的方式提问
C. 不得威胁证人
D. 不得损害证人的人格尊严
参考答案:A,B,C,D
答案解析:《刑诉解释》第146条:"询问证人应当遵循以下规则:   (一) 发问的内容应当与案件的事实相关;   (二) 不得以诱导方式提问;   (三) 不得威胁证人;   (四) 不得损害证人的人格尊严。 

第35题: [多项选择]
甲公司在与乙公司交易中获汇票一张,出票人为丙公司,承兑人为丁公司,付款人为戊公司,汇票到期日为2003年11月30日。当下列哪些情况发生时,甲公司可以在汇票到期日前行使追索权( )
A. 乙公司申请注销法人资格
B. 丙公司被宣告破产
C. 丁公司被吊销营业执照
D. 戊公司因违法被责令终止业务活动
参考答案:C,D
答案解析:本题考查汇票期前追索权。本题中,丁公司为承兑人、戊公司为付款人,在其被吊销营业执照和因违法被责令终止业务活动时,持票人甲公司可以在汇票到期日前行使追索权。而乙公司为持票人的前手、丙公司为出票人,均不符

第36题:
[多选题]某化工厂污水污染了周围的河流,行政机关依法对该厂处以 5000 元罚款,并要求该厂清理河流,该厂逾期拒不履行处罚决定,行政机关决定强制执行。下列说法正确的 是 ( )
A.由行政机关具备资格的行政执法人员实施
B.行政执法人员应出示执法身份证件
C.应通知当事人近亲属到场
D.当事人拒绝在现场笔录上签名的,无需注明
参考答案:AB


第37题: [单项选择]
关于胎姿势描述错误的是()
A. 胎势指胎体纵轴与母体纵轴的关系
B. 胎头俯屈
C. 颏部贴近胸壁,脊柱略前弯
D. 四肢屈曲交叉于胸腹前
E. 整个胎体成为头端小、臀端大的椭圆形
参考答案:A
答案解析:胎姿势指胎儿在子宫内的姿势。胎产式指胎体纵轴与母体纵轴的关系。

第38题:
[判断题]《行规》规定,联锁失效施行就地操纵的道岔,在接发列车时,对列车进路上的对向道岔及邻线上的防护道岔,均由车务人员用专用钩锁器加锁。
A.正确
B.错误
参考答案:B


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