[简答题]试列举报酬资本化法和直接资本化法的优点?

参考答案: 报酬资本化法的优点是：
①指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础；
②每期的净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解；
③由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率，而通过其他具有同等风险的投资的收益率也可以求取报酬率。
直接资本化法的优点是：
①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；
②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；
③计算过程较简单。