[简答题](三)某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估-栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问: 1.上述两个案例能否作为可比实例?为什么? 2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理?

参考答案:1.上述两个案例能否作为可比实例?为什么? [答案]别墅不宜选作可比实例，因为挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价，它不是成交价格，且通常高于成交价格，挂牌价不是真实成交价，-般不能作为估价，但可作为了解市场行情的参考。 别墅宜选作可比实例，因为B别墅是拍卖价，且区位状况和实物状况与估价对象具有良好的可比性，成交时间在半年以内，符合选作可比实例的要求。 2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理? [答案]除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较基础，建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、 统一税费负担、 统一计价单位。