[简答题]

待估土地为已完成“七通一平”的待开发建设用地。土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，允许的容积率为3，土地使用权年限为70年。评估人员经市场调查，该楼盘建成后即可出售，预计售价为15000元/平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6％，当地银行贷款年利率为6％，开发商要求的投资利润率为20％。该楼盘的建设周期为2年，建设费为5000元／平方米，专业费为建设费的10％，假定地价一次性投入，建设费和专业费均匀投入。
要求：用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果保留整数）

参考答案: （1）楼价=5000×3×15000=225000000（元）
（2）建筑费和专业费=5000×3×5000×（1+10%）=82500000（元）
（3）利息=地价×6%×2+82500000×6%×2×50%=地价×0.12+4950000
（4）利润=（地价+82500000）×20%=地价×0.2+16500000
（5）销售费用和税费=225000000×（2.5%+6%）=19125000（元）
（6）地价=225000000-82500000-（地价×0.12+4950000）-（地价×0.2+16500000）
地价（总价）=101925000/1.32=77215909（元）
单位地价=77215909/5000=15443（元/平方米）
楼面单价=77215909/（5000×3）=5148（元/平方米）