[简答题]中国1992、1993年房地产泡沫的特点、成因及其现实意义？

参考答案: 房地产泡沫是指因房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，它通常表现为投机者将大量资金集中投入到同土地紧密相关的活动中，造成房地产价格远远脱离其使用价值，形成市场繁荣假象。中国1992、1993年房地产泡沫的特点可以归结为以下几个方面：
区域性。从价格指标来看，全国范围1992、1993年的房价波动与其他年份并没有显著差异，进一步分析各地区的指标可以看出，1992、1993年我国房地产投资的热点主要是集中在沿海地区。泡沫现象较轻。从全国范围看，中国在92、93年出现了地产泡沫的一些特征和表象，但是全国范围的地产泡沫现象并不十分明显。
土地投机现象严重。这种状况在1992、1993年的中国表现得十分突出，特别是在海南、北海等地区。中国1992、1993年房地产泡沫的成因主要有：
土地投机：中国地产泡沫形成的直接原因。投机需求的增加造成市场的“繁荣”假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀为泡沫。在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，地价并非主要由地租间接决定，而是由市场上土地资产的买卖交易（很大程度上是投机交易）直接决定。这种状况在1992、1993年的中国表现得十分突出，特别是在海南、北海等地区。
政府失败：中国地产泡沫形成的主要原因。对于中国而言，地产泡沫的形成还有一系列的“非市场因素”，可以归纳为“政府失败”和“权力寻租”两大方面。政府失败是中国地产泡沫产生的最主要原因，它向前推动了土地投机等“市场因素”在地产泡沫形成机制中直接发生作用，向后则拉动“权力寻租”并使得自身得到进一步的强化。土地供应“双轨制”。划拨土地使用权非法入市与出让土地使用权所形成的“双轨”，以及土地使用权出让的三种方式中协议出让与招标出让、拍卖出让所形成的“双轨”。双轨并存，一轨价高，一轨价低甚至无偿，这样在土地一级市场上就给土地投机者以可乘之机。一些单位利用划拨取得的土地与房地产开发企业搞合作开发，然后分享所得；还有的将划拨土地使用权通过“招标”、“拍卖”的方式，高价炒卖给他人，获得高额差价。这些违法行为在1992、1993年的“房地产热”中相当普遍。
市场主体结构不合理。首先市场主体经济性质过于单一，中国房地产开发公司中近一半都是国有企业，国有企业比重过大所导致的后果是显而易见的，一方面国有企业不顾市场运行规律，盲目投入。另一方面，在泡沫破灭时却不肯降价，使泡沫效应久久不能消化。其次，各级国家机关、政府部门、金融机构也参与炒作，使土地腐败现象更为严重。最后，房地产开发资金来源不合理，大批资金未经过严格的信贷程序就投入了房地产市场，使房地产市场泡沫现象加剧，银行坏帐增加。
通过研究我国1992、1993年房地产市场泡沫现象，我们可以进一步的总结经验，完善我们的土地供应机制、银行信贷机制以及政府的市场调手段，防止房地产泡沫再次危害我们的房地产市场。