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[多项选择]在土地估价过程中,估价方法选择应考虑估价对象土地用途的情况。除标准厂房用地外,工业用地估价可选用( )、成本逼近法等估价方法。
A. 剩余法
B. 市场比较法
C. 评分估价法
D. 基准地价系数修正法
E. 路线价估价法
[简答题]价值标准与估价方法,估价对象与估价方法,估价目的与估价方法之间分别存在什么关系?
[多项选择]以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项()属行业标准。
A. 《城镇土地分等定级规程》
B. 《农用地分等规程》
C. 《农用地估价规程》
D. 《农用地定级规程》
E. 《城市地价动态监测技术规范》
[单项选择]以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项()属国家标准。
A. 《城镇土地估价规程》
B. 《农用地分等规程》
C. 《农用地估价规程》
D. 《城市地价动态监测技术规范》
[单项选择]以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中属于行业标准的是( )。
A. 《城镇土地分等定级规程》
B. 《农用地分等规程》
C. 《土地估价报告规范格式》
D. 《城市地价动态监测技术规范》
[单项选择]对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地,土地估价师不宜选用的估价方法是( )。
A. 基准地价系数修正法
B. 成本逼近法
C. 收益还原法
D. 剩余法
[单项选择]评估城市商业街道两侧的土地价格,最适合的估价方法是()。
A. 市场法
B. 收益法
C. 路线价法
D. 假设开发法
[判断题]土地与一般商品均可通过市场进行交易,因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。( )
[单项选择]土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法,下列选项中不属于应用估价法的是()。
A. 路线价估价法
B. 标准宗地估价法
C. 成本逼近法
D. 基准地价系数修正法
[判断题]在建筑物估价方法中,对照法就是在求取估价对象建筑物价格时,将估价对象与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较对照,从已发生了交易的类似建筑物的已知价格,修正得出估价对象的价格的一种估价方法。( )
[单项选择]下列估价方法中,( )更适合于土地附着物的估价。
A. 残余法
B. 剩余法
C. 成本法
D. 收益还原法
[判断题]成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。( )
[单项选择]运用剩余法评估土地价格时,确定评估对象的最佳利用方式主要受( )的限制。
A. 土地收益
B. 市场变化
C. 城市规划
D. 开发前景
[判断题]土地估价原则都是孤立的,每个原则对应每种不同估价方法。()
[判断题]当选用加权算术平均数时,通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重;反之,赋予较小的权重。()
[单项选择]对同一宗地进行评估,一般要求应用估价方法不少于()种。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4
[判断题]土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况,同样一宗地产,权利不同,其评估价格可能相差很大。( )
[简答题]
被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为300O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。
评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
3.专业费用为建筑费用的10%;
4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息;
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
7.房地产综合资本化率为8%;
8.每年按365天计算:
9.本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
[单项选择]在评估一宗物业的客观合理价格或价值时.一般要求同时采用( )种以上估价方法。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4