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[简答题]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m
2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发,该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发,具体计划见下表。
开发期 | 开发面积/万m2 | 开工时间 | 完成时间 | 开始销售时间 |
第一期 | 20 | 第1年6月 | 第3年6月 | 第3年1月 |
第二期 | 15 | 第4年6月 | 第5年6月 | 第5年1月 |
第三期 | 15 | 第5年6月 | 第6年6月 | 第6年1月 |
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案,预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m
2。目前住宅需求旺盛,预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该公司委托土地估价机构估价其能承受的最高挂牌出让地价。土地估价机构在选用假设开发法进行估价时,用现金流量折现法进行测算。
土地估价机构确定现金流量折现法技术路线时,正确的做法是什么
[单项选择]某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万m2、容积率为2.5的住宅用地,甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发,委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法(注:应为动态分析法,下同)进行估价。关于该估价项目的说法,正确的是()。
A. 测算投资利息时应当采用价值时点的利率
B. 评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价
C. 现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果
D. 折现率可以根据委托人的目标要求来设定
[简答题]某宗土地面积为1.2公顷,已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权,按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢,总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续,一次性缴纳全部地价款,并且开工建设。根据项目实施进度安排 (见如下横道图),项目建成后,住宅楼将全部出售,写字楼将用于出租。
| 第一年 | 第二年 | 第三年 | 第四年 | 第五年 | 第六年 | 第n年 |
1.土地取得 | …… | | | | | | |
[简答题]某房地产开发公司转让一块已开发的土地,取得收入8 000万元,已知取得该块土地支付的土地使用权出让金为2 000万元,开发这块土地的成本费用为1 000万元,支付的与转让土地有关的税金合计为500万元。 要求:计算应纳土地增值税。
[多项选择]某房地产开发公司欲购买一块土地用于房地产开发,该土地面积为14500m2,规划用途为住宅,容积率为1.5。公司经理安排市场研究部进行了研究,提出了如下研究目标:一是该块土地的最佳开发时机;二是如果近期开发,市场销售状况如何。
为确定该块土地的最佳开发时机,市场研究部调研的方面应当包括( )。
A. 地区经济分析
B. 人口统计特征分析
C. 市场供求关系及其变化
D. 价格及其变化趋势
[多项选择]某房地产开发公司欲购买一块土地用于房地产开发,该土地面积14500m2,规划用途为住宅,容积率1.5。公司经理安排市场研究部进行了研究,提出了如下研究目标:一是该块土地的最佳开发时机;二是如果近期开发,市场销售状况如何。
为确定该块土地的最佳开发时机,市场研究部调研的方面应当包括( )。
A. 地区经济分析
B. 人口统计特征分析
C. 市场供求关系及其变化
D. 价格及其变化趋势
[单项选择]某房地产开发项目土地面积1200m2,建筑面积2400m2,预计房屋建安费用为1500元/m2,专业费用按建安费用的10%计,销售税金预计约5元/m2,开发期预计为2年,第一年投入开发费用的60%,银行贷款年利息率为5.49%,则在正常条件下该房地产开发项目的建造费用利息为()万元。
A. 19.83
B. 21.93
C. 24.12
D. 35.5
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