[简答题]关于金环大厦估价报告书
一、委托估价单位：金环房地产开发公司
二、委托房地产名称：金环大厦
三、估价目的：评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格
四、委托对象概况
1．金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取得，出让合同于 1995年7月签订，土地使用年限70年。土地面积4000m²，建筑密度≤70%，建筑容积率≤10.5。
2．现该地块已经拆平，开发商拟定于1996年8月18日开工奠基建设。
3．金环大厦共28层(无地下室)，商场部分共3层，建筑面积共8000m²，四层以上为写字楼，建筑面积共34000m²。
4．经测算，大厦建造成本为平均每平方米4500元，专业费、筹建管理费为每平方米 800元，建设周期三年，利息率为12%，利息为每平方米1620元。
五、估价思路与方法
本评估目的是金环大厦基地估价，综合性物业基地的估价宜采用假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例，而较多的是出租，故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益，再用收益法估算出物业的总开发价格，然后再估算出土地价格。
六、估价过程
1．商场部分价格。
根据同类地区市场资料分析测算，委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米4美元，其中管理费占5%，水电等供应费占3%，营业税占5%，维修保险费占5%，租金纯收益为每天每平方米2.88美元，则其价格为：
P=2.88/10.98%×365×8000=8328(万美元)
2．办公楼部分价格。
根据市场资料测算，办公楼部分的纯收益为每天每平方米0.68美元，该办公楼中的20%为开发商自用，则办公楼部分的价格为：
P=0.68×365/10.98%×34000×0.8=6148(万美元)
3．物业总开发价值。
8328+6148=14467(万美元)
4．物业总开发费用。
(4500+800+1620) ×42000=29064(万元人民币)
折合美元为3502万美元(1:8.3)
5．开发商利润。
房地产开发的投资率通常在15%～20%，本项目酌取18%，则三年为54%，