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[简答题]某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。
假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题
在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)
A．是集体还是国有 B．( ) C．( ) D．( )
[简答题]2009年8月甲公司以出让方式获得了一宗国有土地的40年限的使用权。2010年5月甲公司与乙公司签订了一个15年限、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求土地估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行估价，估价基准日为2010年8月。
估价出租人权益价值时，承租人是否毁约对土地价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约
[简答题]某开发商于2009年6月在B城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2010年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张。
算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价
算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价
算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价
算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价
最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。
最后选择按“算式1”补交地价款，政府是否是按照收益最大化的原则进行决策的如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列，并简单说明理由。
[简答题]A公司于2009年7月以出让方式取得一宗约为6亩的国有土地使用权，批准为商业用途，使用年限40年，并于2009年11月28日办理了国有土地使用权设定登记。现因公司经营不善，该公司将这宗地连同地上房产转让给了B贸易有限公司。
[问题]
该宗地的土地使用权变更登记应如何办理？
[简答题]某开发商于2009年6月在B市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为70年，容积率为2。2010年10月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为3。根据出让合同的有关条款，如果在3年之内适当调整规划按照对历史情况的补充处理，不作为重新供地批复，所以开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：
算式1：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价
算式2：补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价
算式3：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价
算式4：补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价
最后经过协商并报地价委员会，按照算式1进行补地价。
问题：
最后选择算式1补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的为什么如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列，并简单说明理由。
