[简答题]下面是一份土地估价技术报告的片段。请阅读后指出其中的错误。
土地估价对象为一闲置土地,面积4000m
2,分析其所在区位特点和周边环境,适宜建造成办公楼出租;建造方案获得政府主管部门批准后,补办了相关手续,补交了土地价款,土地使用期限自2011年10月1日起50年,总建筑面积6000m
2。现需估价估价对象在2011年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。
1.预计估价对象建设工期为1年,建成后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的87%。经调查,附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%,可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m
2,空置和租金损失率为10%,出租成本及税费为年租金收入的25%。
2.预计建筑费用为2000元/m
2,假设费用在建设期间均匀投入。
3.折现率为12%,销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生),购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选)。
(一)估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
(二)测算报酬率
采用市场提取法,通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料,根据公式V=A/Y[1-1/(1+Y)],采用试算法推算报酬率。具体算法详见表。
表 采用试算法推算报酬率 序号 | 项目 | 比较案例A | 比较案例B | 比较案例C | 比较案例D |
1 | 租金[元/(m2·月)] | 150 | 80 | 82 | 85 |
2 | 剩余使用年限 | 40 | 46 |
[判断题]某宗房地产的土地总面积1000m2,建筑总面积5000m2,房地单价1800元/m2,土地单价1500元/m2,建筑物的重置价格2000元/m2,九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。 ( )
[判断题]如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产,交易实例既可以选择出让土地使用权,也可以选择划拨土地使用权的交易实例。 ( )
[单项选择]某开发商开发一个住宅小区,该小区土地总面积为20000 m2,住宅用地总面积为15000 m2,规划建筑面积80000 m2。其中,22层的住宅楼4幢,每幢12000 m2;10层的住宅楼4幢,每幢7000 m2,其余的为配套设施建筑。该小区规划建设930套住宅。李先生虽然没有明确的购房目的,但看到周围的不少朋友在买房,便在该小区以3000元/m2的价格购买了一套建筑面积为90 m2的已经竣工的住宅。 该小区商品住宅价格水平高低的决定因素为( )。 A. 全国房地产总的供求状况 B. 本地区房地产的供求状况 C. 全国本类房地产的供求状况 D. 本地区本类房地产的供求状况
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