以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“收益还原法”部分内容，请阅读后回答所提问题。
“收益还原法
1．基本原理
收益还原法是以一定的土地还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和(土地价格)的一种方法。
2．公式
当土地年纯收益保持不变时：
土地收益价格=土地年纯收益/r×[1-1/(1+r)n]
式中r—土地还原率；
n—未来土地使用年期。
当土地年纯收益等比递增时：
土地收益价格=土地年纯收益/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
式中g—递增率。
本次评估求取土地收益价格相关公式为：
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
房屋现值一房屋重置总价×房屋成新度
3．计算过程
(1)确定房地年总收益。
房地年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
估价对象西临桥梓口，地上现有建筑物两幢，具体状况见下表。
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表2 估价对象地上建筑物明细表
[多项选择]土地估价报告应经( )才能生效。
A. 估价假设条件说明 B. 土地估价师签字 C. 公证 D. 送文函 E. 土地估价机构盖章 [判断题]《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)规定，企业改制需要进行土地估价的，应由土地管理部门选择的土地估价机构进行评估。( )
[简答题]以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“剩余法测算”部分内容，请阅读后回答所提问题。
“(一)剩余法 由于估价对象为待开发用地，要测算该土地价格，可采用剩余法。用估价对象预期的开发后价值，扣除其正常的开发费用、贷款利息、销售费用、税金及开发利润，求出估价对象的价格。 估价对象部分的规划设计条件为 分摊土地面积：5832.56m2。 出让总建筑面积：54400m2。 其中：地上建筑面积39400(全部为商业)。 地下建筑面积15000(其中，地下车库8000m2，地下商业5000m2，地下人防及其他用房2000m2)。 总可销售建筑面积52400m2。 土地开发期：0.5年。 建设期：2年。 以上述条件为基础计算估价对象的价格。 1．总开发价值的测算 (1)地上商业部分。 根据估价对象的实际情况，采用收益还原法求取商业用房的开发价值，收益还原法是求取估价对象在未来收益年限内的净收益，并用适当的折现率将其折现成现值并求和的一种评估方法。计算公式为： V=(A/Y—g)1-[(1+g)/(1+y)]n 式中V—房地产评估价格； A—未来第一年净收益； Y—资本化率； n—收益年期； g—净收益年增长率。 1)求取房地年净收益。 ①年总收益：根据委托方提供的数据和评估人员掌握的目前同类地区相同档次商业用房租金水平，并结合估价对象的规模、位置等因素，综合考虑确定商业用房租金水平为11元/(m2·天)，每年按365天计算，空置率10%，则该项目年租金收益为： 11×365×(1-10%)=3614(元/m2) ②年经营费用(详见下表)。 我来回答: 提交
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