(一)以下是一份土地估价报告“第二部分估价对象界定”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。 二、估价对象 估价对象为从WY6 -3 - 14号国有建设用地中分割出来的、一块边界完整的建设用地，面积为10000平方米。估价对象中包含附着于该地块上，为地块配套使用的水、电、讯、气、暖等管网、线路等。WY6 -3- 14号土地证载用途为工业。 三、估价对象描述 1.土地登记状况 (1)估价对象来源。估价对象为WY6 -3- 14号宗地中的一部分。WY6 -3 - 14号宗地为某公司1989年以划拨方式取得，2007年进行产权登记，并领取了《国有土地使用证》， (2)登记状况。估价对象尚未进行单独登记，但是已经通过专业公司进行测量，估价对象土地面积为10000平方米(详见×勘定字965 -2号《土地勘测定界技术报告书》)。除面积及边界外，其他相关信息与WY6 -3 - 14号宗地相同。经查证，估价对象所在WY6 -3 - 14号宗地主要登记信息如下： 土地登记证书号：00713823; 《国有土地使用证》编号：××国用[20071第618号; 估价基准日土地使用者：××公司; 宗地位置：××市唐兴路南; 地号：WY6-3 -14; 图号：50 -200 -7、8、12、17; 用途：工业; 土地级别：三级; 使用权类型：国有划拨; 土地使用权终止日期：无; 使用权面积：50000平方米; 四至：东邻××商厦，西邻团结南路，南临××公司，北临唐兴路; 记事栏：无; 登记时间：2007年6月1日。 2.土地权利状况 估价对象土地所有权属于国家，××公司于1989年以划拨方式取得土地使用权。 根据委托方提供的WY6 -3 - 14号宗地《土地他项权利证明书》，估价对象所在WY6 -3- 14号建设用地使用权及地上房产已抵押给某银行，包括估价对象，共贷款2000万元，已在所在市国土资源局办理了抵押登记，抵押期限至2011年2月15日，到估价基准日尚未注销。除此之外，估价对象尚未发现有其他他项权利
以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“收益还原法”部分内容，请阅读后回答所提问题。
“收益还原法
1．基本原理
收益还原法是以一定的土地还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和(土地价格)的一种方法。
2．公式
当土地年纯收益保持不变时：
土地收益价格=土地年纯收益/r×[1-1/(1+r)n]
式中r—土地还原率；
n—未来土地使用年期。
当土地年纯收益等比递增时：
土地收益价格=土地年纯收益/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
式中g—递增率。
本次评估求取土地收益价格相关公式为：
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
房屋现值一房屋重置总价×房屋成新度
3．计算过程
(1)确定房地年总收益。
房地年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
估价对象西临桥梓口，地上现有建筑物两幢，具体状况见下表。
|
表2 估价对象地上建筑物明细表
我来回答: 提交
|
