(二)下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。 “…… (一)基本思路(略) (二)公式 作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：V=A-P-T 式中：V一土地价格，A——房地产交易价格，P——房屋现值，T一交易税费 (三)计算过程 项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500平方米。 1.房地产总价值 房地产总价值采用收益法确定。 (1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平为100元/平方米月，为含公摊后租金水平(公摊面积约为20%)，空置率为10%，则商业用房有效总收入为：有效总收入=7500×100×12×(1- 10%)=810(万元/年) (2)管理费。管理费按年有效总收入的10%计，取值依据略。则：管理费=810 x10% =81(万元/年) (3)税金。税金按有效总收入的20%计，取值依据略。则：税金=810×20%=162(万元/年) (4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元/平方米(详细估算过程略)，则：维修费=2300×7500×1%=17.25(万元/年) (5)保险费。保险费率取房屋重置价的1.5%v，取值依据略。则：保险费=2300×7500×1.5‰=2.59(万元/年
(二)下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。 “…… (一)基本思路(略) (二)公式 作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：V=A-P-T 式中：V一土地价格，A——房地产交易价格，P——房屋现值，T一交易税费 (三)计算过程 项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500平方米。 1.房地产总价值 房地产总价值采用收益法确定。 (1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平为100元/平方米月，为含公摊后租金水平(公摊面积约为20%)，空置率为10%，则商业用房有效总收入为：有效总收入=7500×100×12×(1- 10%)=810(万元/年) (2)管理费。管理费按年有效总收入的10%计，取值依据略。则：管理费=810 x10% =81(万元/年) (3)税金。税金按有效总收入的20%计，取值依据略。则：税金=810×20%=162(万元/年) (4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元/平方米(详细估算过程略)，则：维修费=2300×7500×1%=17.25(万元/年) (5)保险费。保险费率取房屋重置价的1.5%v，取值依据略。则：保险费=2300×7500×1.5‰=2.59(万元/年
本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查看和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：
（一）估价的假设条件
1．估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2．本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
3．本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
4．估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5．估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
6．估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
7．任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8．我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查看，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9．注册房地产估价师在进行实地查看时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的使用寿命。
（二）估价的限制条件
1．本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。
2．估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3．根据××市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本
我来回答:
