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[简答题]张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。 乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。 以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。 1．编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。 2．试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。
[简答题]
（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。
乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。
以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。
试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。
[简答题]
(由单项选择题和多项选择题组成。)
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张某以住房抵押贷款方式购买一别墅，房价600万元，向甲银行贷款300万元，还款期限20年。房屋交付使用后，张某领取了房屋所有权证书和国有土地使用权证书，又以该别墅作抵押物，向乙银行贷款200万元，还款期限为5年。 |
下列关于张某与甲、乙银行签订的抵押合同性质的表述中，正确的为( )。
A. A．抵押合同是购房合同的从合同
B．抵押合同是要式合同
C．抵押合同是单务合同
D．抵押合同是实践合同
[多项选择]张某从乙车商处购买汽车，不久发现汽车排气装置有毛病。张某请求乙修理好。为此，张某花费修车往返费用500元，修理期间耽误张某净收入2000元。下列说法正确的是：
A. 张某只可以要求乙赔偿修车往返费用
B. 张某只可以要求乙赔偿修理期间耽误张某的净收入
C. 张某不可以要求乙赔偿修车往返费用，也不可以要求乙赔偿修理期间耽误张某的净收入
D. 张某可以要求乙赔偿修车往返费用，也可以要求乙赔偿修理期间耽误张某的净收入
[多项选择]张某出售药品，使购买药品的李某吃后中 后认定该药是假药，但事前张某不知道，如果张某的行为尚未构成犯罪，那么张某应当( )
A. 受到行政处罚
B. 依法承担给李某造成损失的民事责任
C. 受到刑事责任的追究
D. 不承担法律责任
E. 应当拘留
[简答题]2009年10月，张某为自己的汽车购买了车辆损失保险。同年12月1日，张某在正常行驶过程中被迎面而来的刘某驾驶的面包车撞击，造成张某的汽车严重受损。经当地公安交管部门现场调查，刘某对该次事故承担全部责任，应当赔偿张某损失5万元。后来，张某发现刘某是自己姑姑的朋友，于是张某向保险公司请求赔偿，保险公司审查后赔偿给张某5万元保险金。张某在获得赔偿后，鉴于自己已经获得赔偿同时刘某又是自己姑姑的好朋友，于是就免除了刘某的赔偿责任。
问：
(1)张某免除刘某侵权责任的行为是否有效？为什么？
(2)保险公司能否继续向刘某追偿？为什么？
[单项选择]张某到某家具城购买家具，看中了甲公司生产的红木家具一件。因张某所带现金不足，双方达成协议：价款800元，张某预付订金200元，甲公司保证3天内将货送到张某家。双方在该家具上作了标记。当晚，家具城失火，该家具被焚，其损失（）
A. 由张某承担，张某应补交所欠货款600元
B. 由甲公司承担，甲公司应退还张某预付订金200元
C. 由张某、甲公司双方平均分担，张某不补交货款，甲公司不退还订金
D. 主要由甲公司承担，张某也应适当承担损失
[判断题]甲公司长期委托张某向乙公司购买原材料，后因张某有过错，甲公司解除了与张某的委托关系，但并未就此事通知乙公司，后张某仍以甲公司的名义向乙公司购买原材料，甲公司应对张某该行为产生的后果承担民事责任。( )
[简答题]2006年2月1日，梁某与刘某夫妇与张某签订了一份房屋购买合同，从张某那里购买一套二手的商品房。2006年3月1日，梁某向张某交纳了30万元的购房款，同时，张某将房屋的钥匙交给了梁某。2006年4月1日，梁某和刘某二人搬进了该房。在2006年7月1日时，梁某与张某二人到房产局办理房屋登记，2006年月1.5日，房产局向梁某颁发了房产证。2006年7月20日，刘某发现虽然房产证上登记的是自己和梁某的名字，但是房屋登记机关的登记簿上房主的名字只有梁某而没有自己的名字。刘某对此提出了异议。2006年8月1日，梁某与邻居冯某签订了一份合同，约定冯某建造房屋时，不应当超过梁某房屋的高度，以免妨害梁某家的采光权。2006年8月15日，梁某与冯某对此进行了登记。2006年11月1日，梁某瞒着刘某把房子卖给了官某。官某查询了房屋登记簿，得知梁某是房屋的所有人，于是支付了25万元的购房款购得了该房屋。2007年1月3日，官某因患有胃癌死亡，官某的儿子官小平继承了官某的房屋和其他的遗产。2007年2月 15日，官小平办理了该房屋的变更登记。
1.梁某和刘某何时取得了房屋的所有权为什么
