某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款;项目第2年投资5400万元,全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%,按年付息、到期还本。
购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%,采用基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%,年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题:
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2(精确到个位)?
(2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?
(四)某房地产开发商拟开发住宅项目,占地面积为8000平方米,规划建筑面积为40000平方米(全部为可销售面积)。预计开发建设朔为2年,建成后开始现房销售,两年内销售完毕。该项目的土地获得费用为每平方米7000元,建安工程费用为1500元/建筑平方米,开发中的其他费用为500元/建筑平方米。建设期第一年年初需投入土地费用的100%、建安工程费用的35%和其他费用的85%,剩余资金在第二年年初投入。该开发商自有资金9600万元,开发所需资金的不足部分需贷款,连续两年每年年初借入同等数目的资金用于开发,贷款年利率为l0%,按年以复利计息。预计该项目建成后能以5000元/建筑平方米的均价售出,两年销售数量比率分别为60%和40%.经营成本和销售税金及附加分别为销售收入的2%和5.5%.建设期贷款本利和在销售期两年内每年各偿还50%.假设销售期现金流量均发生在年末,销售期产生的利息在当年末偿还。问题:
分别计算项目开发所需资金总额和贷款总额。某项目建筑用地面积200000m2,规划容积率为3,建筑覆盖率60%,则总建筑面积是()m2。
某学生宿舍建筑面积为20000m2,按概算指标计算每平方米建筑面积的直接工程费为800元。因设计对象与概算指标有差异,每100m2建筑面积发生了如下表所示的变化,则修正后的每平方米建筑面积的直接工程费为()元。
项目名称 | 单位 | 数量 | 单价/元 | 合价/元 | |
概算指标 (换出部分) | 水磨石楼地面 | m2 | 65 | 18 | 1170 |
普通墙面抹灰 | m2 | 150 | 6 | 900 | |
设计规定 (换入部分) | 防滑地砖 | m2 | 30 | 50 | 1500 |
墙面防水涂料抹灰 | m2 | 45 | 14 | 630 |
我来回答: