[简答题]下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似、规模相当、临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元／米²，比准租金B=311.50元／米²，比准租金C=280.88元／米²。根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：客观租金=（295.60+311.50+280.88）／3=295.99（元／米²） 2．计算房地出租年总收益（注：房屋建筑面积是9015m²）房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680（元） 3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 （1）管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，即：房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040（元） （2）维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／米²，耐用年限60年，残值率为0。房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225（元） （3）保险费。根据调查，××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522（元） （4）税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。房产税=房地年总收益×12%=2134680（