[简答题]

某写字楼坐落在××市××大街，其土地总面积为10000m²，土地使用年限为40年，从1995年12月25日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层，第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为4000m²，以上各层均为3800m²。首层大厅面积为1000m²，走廊、楼梯间、公共房间、竖井等面积共700m²，其余长年出租为咖啡厅和餐厅，月租金为170元/m²，其余楼层出租为办公之用，可出租的使用面积占建筑面积的70%。按12元/(m²·日)收取租金，空置及租金损失率为5%。
该写字楼日常正常经营总费用占办公区租金总收入的40%。经调查可知，附近相同使用年限的相同用途的楼盘价格为5000元/m²，土地化资本率为8%，建筑物资本化率为10%。当地同档次写字楼出租为咖啡厅餐厅或办公室，其正常租金分别为200元/(m²·月)与10元/(m²·日)。
1998年12月，写字楼业主欲给此房地产投保，委托一家房地产估价机构对其1998年12月25日的保险价值进行估价。
估价计算如下：
(1)有效毛收入：[(4000-1000-700)×270×12+(4000×2+3800×18)×70%×12× 365]×95%＝226987680元
(2)总费用：76400×70%×12×365×95%×40%＝89012112元
(3)总净收益：226987680-89012112＝137975568元
(4)土地净收益：(4000×3+3800×16)×5000×8%＝72800×400＝29120000元
(5)建筑物净收益：137975568-29120000＝108

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